再開発エリアにあるマンションの失敗しない選び方が学べる記事まとめ

０．はじめに

先日、お客様に内容が難しく、分かりずらいと言われたので、今回はこれまでの記事を整理しました。必要な内容はそのページにリンクを付けているので、ご確認頂けると幸甚です。

０－１．再開発エリアのマンションは値上がり傾向

再開発エリアのマンションは資産価値の向上が期待できるとして、ここ数年話題に上ってきました。実際、東京都心の再開発エリア内のマンションは過去１０年で１３０〜１５０％値上がりした例も珍しくありません。マンションの価格につきましては、東京カンテイが発表したこちらのページをご確認ください。

０－２．既に多くの人が知り始めた再開発マンション

しかし、晴海フラッグが割安な売出し価格が有名になり、再開発エリアのマンション購入のメリットばかりがクロ－ズアップされたりと、ややもてはやされすぎている印象もあると思います。

正直、再開発エリアのマンション購入に限らず、基本的にこの世に完璧な不動産というのはありません。立地や物件は申し分ないけど予算オーバーとか、立地は抜群だけど間取りや内装が好みでないとか、物件は最高だけど通勤に不便とか、何かしら不都合があることがほとんどです。

その中で、自分や家族にとっての最優先事項や優先条件の順番を決め、長い期間に及ぶ住宅ローン支払いの現実的な予算を考えたり、住宅ローン破綻のリスクをシビアに見極めたりといった、地に足のついた計画が必要不可欠です。

そこで、このペ－ジでは再開発エリアのいい面だけでなく、事前にキチンと考えたり確認してほしいことについて解説した各記事のダイジェストを紹介します。ご自身の状況や望む将来に合わせて、当てはまる記事から優先的に読み、失敗しない堅実な再開発エリアのマンション購入について参考にしていただければ幸いです。

１．「オーバーローン又は残債＞不動産価格」は避けたい安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方向け

約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や完済を事前に理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンション選びについて解説しました。

＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。

１－１．再開発エリアのマンションをこれから購入する、４０代男性に気をつけほしい事３つ

再開発エリアのマンションをこれから購入する、４０代男性に気をつけほしい事３つについて、以下、記事の内容を抜粋しました。

１－１－１．住宅ローン減税と定年時の残債などリタイア時の状況を気にして下さい

• 住宅ローン減税は変更の多い制度​​
• ＺＥＨ住宅や省エネ基準適合住宅は上限アップ
• 住宅ローン減税の変更はマンション購入にどう影響があるか？
• 住宅ローン減税の変更に惑わされず、マンションそのものの価値を見極める
• リタイア時の状況をシビアに計画しておく

１－１－２．リセールバリューと中古マンションについて

• マンションにおけるリセールバリューとは
• リセールバリューを左右する５つのポイント
• 住宅ローン減税対象のＺＥＨや省エネ基準適合マンションのリセールバリューは？

１－１－３．売れやすく、価格が下がりにくいマンションを購入する

• 売れやすく、価格が下がりにくいのは間取りが広めの３ＬＤＫ
• なぜ、間取りが広めの３ＬＤＫが良いのか？ 単身者用や４ＬＤＫは？
• ファミリ－層に人気のエリア、学区をチェック
• マンション購入時は内覧をしてリスク回避

１－２．再開発エリアのマンションは購入後、値上がりは期待できるのか？過去のデ－タから分析

再開発エリアのマンションは購入後、値上がりは期待できるのか？過去のデ－タから分析について、以下、記事の内容を抜粋しました。

１－２－１．万が一の時にも、路頭に迷わないマンション選び

１－２－２．将来的にも安心して生活できるマンション選びの条件

１－２－３．首都圏再開発マンション、中古価格の過去の実績

• 首都圏では過去１０年で５１．９％の中古マンションが値上がり
• 中古マンションの値上がりが集中したエリア
• 首都圏中古マンションの過去１０年値上がりトップ１０
• 首都圏で値上がりした大規模再開発マンショントップ５
• 再開発マンションの値上がり率は９０％

１－２－４．中古マンション価格２０２１年最新の現状

• 首都圏の中古マンション価格は４，０００万円目前
• 下町エリアの新築マンションが中古マンション価格を引き上げている理由
• マンションは将来の期待値と収入の見込みをシビアに検討する

１－２－５．首都圏の再開発エリアのマンション値上がり状況について

１－２－６．マンション購入の際、リセール（転売）を意識すべき３つの理由

１－３．再開発エリアのマンションを狙うなら、新築だけでなく、中古も視野に入れる理由５つ

再開発エリアのマンションを狙うなら、新築だけでなく、中古も視野に入れる理由５つについて、以下、記事の内容を抜粋しました。

１－３－１．再開発エリアのマンションなら新築より、中古を狙う５つの理由

• 価格の下落幅が小さく、資産価値が落ちにくい
• これまでのストックから、希望する条件の物件が見つかりやすい
• 実物を見て決められるので、間取りやサイズ的に失敗が少ない
• 平均床面積が広い傾向にあり、余裕のある暮らしができる
• 消費税がかからない（売主が個人の場合）

１－３－２．中古マンションの３つの注意点

• 注意点１．仲介手数料が掛かる＆固定資産税の軽減措置が受けられない
• 注意点２．住宅ローンや火災保険の条件が新築より悪い可能性がある
• 注意点３．耐震・防犯性能・設備が弱い可能性がある

１－３－３．再開発エリアの中古マンションを選ぶ８つのポイント

• ４０〜６０平米の部屋である
• 外国人間での知名度が高く再開発エリアである
• マンションの規模や戸数が多い
• 最寄り駅まで徒歩６分以内
• 築年数１５年まで
• ５階建てまでの低層系邸宅シリ－ズは？
• 管理費と修繕積立金がキチンと払われているのか確認する
• これまで値上がりの実績があるか確認する

１－３－４．安易にリノベした古いマンションを購入しない！

２．マンションの資産価値の維持・向上を最優先に選びたい方向け

住宅ローン破綻や老後破綻による悲惨な将来を迎えないために、マンションの資産価値についてキチンと考えたい方向けに記事をまとめました。

正しく理解するために「資産性」、「地位」といった定義から、割安な再開発地域やマンションを選ぶポイントも解説しています。

２－１．再開発エリアのマンション購入、もしもの時の資産価値を最優先？

再開発エリアのマンション購入、もしもの時の資産価値を最優先？（記事URLを貼る）について、以下、記事の内容を抜粋しました。

２－１－１．マンション購入の際に意識してほしい『資産価値』『資産性』『地位』とは？

• 不動産・住宅分野での資産価値とは？
• 不動産・住宅分野での資産性とは
• 不動産・住宅分野での地位とは

２－１－２．マンション購入で確認すべき「資産価値」

• マンションの資産価値を左右する３つのポイント
• マンションの資産価値を上げる第４の矢
• 新駅ができる
• 大規模な再開発
• 再開発エリアのマンションの資産価値が上がるタイミング

２－１－３．なぜ、再開発エリアのマンション購入は資産価値の保全、上昇が期待できるのか？

• 不動産価格が上昇するから
• 賃貸需要が増えるから
• 人口が増えるから

２－１－４．より資産価値が落ちにくい再開発エリアのマンションの７つの条件

• 駅から徒歩１０分圏内であること
• 最寄駅は複数路線が使えること
• 生活の利便性が高いエリアにあること
• 災害に強いエリアにあること
• 治安の良いエリアで防犯対策を行なっていること
• 周辺の中古マンションの価格が下落していないこと
• マンションの維持管理計画がきちんとなされていること

２－１－５．再開発エリアのマンションを購入する際の３つの注意点

• 必ず資産価値が維持・上昇されるとは限らないと認識する
• 計画が変更される可能性もあると考えておく
• 購入のタイミングによっては高値づかみになる可能性がある

２－２．東京都心でのマンション購入なら、これから狙い目の割安な再開発地域の見つけ方

東京都心でのマンション購入なら、これから狙い目の割安な再開発地域の見つけ方について、以下、記事の内容を抜粋しました。

２－２－１．なぜ、東京都心のマンションが大きく値上がりするのか？

• 東京の純都心のマンション新築価格は２億円超え
• 平均価格上昇の原因は山手線外エリアのマンション
• 目的別、得するマンションの選び方
• 再開発エリアのマンションを購入する場合の考え方

２－２－２．これから狙い目の再開発エリアの見つけ方３ポイント

• 世帯数が増えることが予想される
• “大規模”な再開発が計画されている
• 災害リスクの低いエリアにある

２－２－３．狙い目再開発エリア内で探したい資産価値が下がりにくいマンション間取りの条件

• 将来の売りやすさ、売却価格のアップを狙うなら３ＬＤＫ
• 購入価格を抑え、家賃収入を狙うなら、駅から６分以内の１ＬＤＫ

３．再開発エリアの住まいとしての成熟度、将来のメリット・デメリットを学びたい方向け

再開発エリアの資産価値ばかりに意識がいってしまい、実際に住んだ時の利便性や快適性の確認が不十分で後悔することがあります。

購入時だけではなく、将来に渡るメリット・デメリットも踏まえてまとめました。

３－１．再開発エリアの住宅地としての成熟度、メリット＆デメリットは？

再開発エリアの住宅地としての成熟度、メリット＆デメリットは？について、以下、記事の内容を抜粋しました。

３－１－１．再開発エリアの住宅地としての成熟度、メリット＆デメリットは？

• 再開発エリアの住宅地としての成熟度
• 再開発エリアの住宅地としてのメリット
• 再開発エリアの住宅地としてのデメリット

３－１－２．再開発エリアの住宅地としての成熟度「病院」「医療機関」は大丈夫？

• 近年の再開発は病院、医療機関も含めて計画されることが多い
• 再開発エリア内に医療機関ができた例
• 医療機関の再開発を担うデベロッパ－

３－１－３．再開発エリアの住宅地としての成熟度「学校」「教育機関」は大丈夫？

• 「受入困難地区」「要注意地区」の情報を事前にチェック
• 東京都心の再開発エリアでは教育施設が充実するケ－スが多い
• 再開発エリアの公立学校で見られる工夫

３－１－４．再開発エリアに住むデメリットや弊害について

• 再開発計画の変更によるマンション購入や資産価値の変動リスクがある。
• 再開発エリアでは水害、液状化リスクがある。
• 急激な人口増加で交通やエレベ－タ－の混雑、保活問題が発生する。

３－１－５．東京都心・首都圏で完了直後＆完了間近で注目の７つの再開発エリア

• 東京都北区「十条駅西口地区市街地再開発事業」
• 東京都品川区「東五反田二丁目第３地区第一種市街地再開発事業」
• 東京都中央区「月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業」「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」
• 東京都足立区「千住一丁目地区第一種市街地再開発事業」
• 東京都千代田区「飯田橋駅東地区第一種市街地再開発事業」
• 千葉県千葉市「千葉駅西口地区第二種市街地再開発事業」
• 埼玉さいたま市大宮区「大宮駅西口第３－B地区第一種市街地再開発事業」

３－２．再開発エリアのマンションを購入する将来のメリット・デメリットまとめ

再開発エリアのマンションを購入する将来のメリット・デメリットまとめについて、以下、記事の内容を抜粋しました。

３－２－１．再開発エリアとは？ 基礎知識と法律

• 再開発等促進区を定める地区計画（都市計画法第１２条の５第３項）
• 特定街区（都市計画法第８条第３項）
• 総合設計制度（建築基準法第５９条の２）

３－２－２．再開発エリアのマンションを購入する５つのメリット

メリット１：補助金や規制の軽減など公的支援が受けられる

メリット２：エリア一帯で開発をするためブランド価値が上がる

メリット３：交通や生活利便性が高い

メリット４：防災機能が高く、治安が良い

メリット５：タワマンのスケ－ルメリットを享受できる

３－２－３．再開発エリアのマンションを購入する４つのデメリット

デメリット１：再開発エリア特有のデメリット

デメリット２：再開発エリアのタワマンとしてのデメリット

デメリット３：再開発マンションの複合用途によるデメリット

デメリット４：再開発前の地権者住戸数の多さによるデメリット

３－２－４．再開発エリアのマンションを購入する３つのポイント

ポイント１：目的を明確にして購入する

ポイント２：より資産価値の高い再開発エリアのマンションの条件を知る

ポイント３：予算によっては借地権付きマンションを検討する

３．未就学児や学童期のお子さんがいる世帯向け

これから小学校に入学するというタイミングのお子さんや学童期のお子さんがいらっしゃる家庭ならではの、マンション選びの参考になると思います。

＞＞東京の再開発エリアのマンション購入は行政区別・学区別値上がり率を参考に

以下、記事の内容を抜粋しました。

３－１．首都圏の新築マンションの平均価格は６，７５０万円

３－２．東京でマンションを買うなら再開発エリアを行政区別にチェック

３－３．東京２３区別中古マンション値上がり率ランキングを考察

東京２３区別中古マンション値上がり率ランキング

中古マンションの値上がり率が高い条件は「都心へのアクセス」

３－４．東京２３区、行政区別中古マンション値上がり率トップの学区

東京２３区別、中古マンション値上がり率トップの学区ランキング

学区と２３区別の中古マンション値上がり率は相関関係が見られる

３－５．行政区ごとの中古マンション値上がり率と再開発エリアの関係

２３区別値上がり率ランキングと再開発事業数の相関関係

２３区別値上がり率ランキングと再開発事業数は関係大

３－６．今後注目しておきたい再開発事業

現在〜２０３０年頃までに竣工が見込める注目エリア

再開発は事業数だけでなく、その規模にも注目

再開発エリア内の購入が非現実的な場合

４．再開発エリアのマンション購入に関わる補助金や助成金について知りたい方向け

将来的な資産価値の向上が見込める再開発エリアのマンションとはいえ、安い買い物ではありません。

そこで、再開発エリアのマンション購入に関わる貰えるお金についてまとめました。

＞＞再開発エリアのマンションの賢い購入に関わる補償や助成金、税金について

以下、記事の内容を抜粋しました。

４－１．再開発（市街地再開発事業、法定再開発）について

再開発（市街地再開発事業、法定再開発）とは？

都市再開発法が生まれた背景

４－２．再開発エリアで補償が受けられる２つのパタ－ン

第１種市街地再開発事業（権利変換方式）の場合

第２種市街地再開発事業（用地買収方式）の場合

４－３．再開発に関わる主な３つの支援（交付金、融資制度、税制優遇）

社会資本整備総合交付金と防災・安全交付金

まちづくり融資

税制優遇措置

以上、これまで投稿した再開発エリアのマンション購入時に気にしてほしい事を整理しました。住宅ローンが借りやすい借金の為、あまり意識せず、買ってしまい、ローン破産をしている方を見ている者として、なるべく、将来のことも考えつつ、マンションを購入して頂きたいと思っています。

将来、あなたがローンで苦しまないため、特定の物件に関するセカンドオピニオンも含め、再開発や新駅、道路拡張を中心に立地と建物の二方面から資産価値が落ちにくいマンション選びのご相談を受け付けています。

ご相談は頂いた内容をメンバーで事前確認し、２４時間以内に回答しています。なお、必要であれば、土日を含め、対面やオンライン面談で対応させて頂いております。