• 堅実な東京の再開発

    大規模な再開発事業による、周辺地域への良い影響を狙ったコバンザメ投資が最も堅実だと考えています。

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渋谷や池袋駅周辺の大規模再開発だけでなく、高輪ゲートウェイ駅開業や生活環境を上げる道路拡張などを利用した不動産投資を実行してきました。

「これから買っても大丈夫な不動産を紹介してほしい」

「コロナが終われば、都心回帰続くんでしょ?」

「東京ならどこでもいい時代じゃないよね」

少子高齢化が今後も続く日本で、カネ余りから不動産の高騰が続いています。この状況で、どのような自宅や不動産を購入するか、もしもの時に大きな損を出す前に、担当と話、不安を取り除いてください。

不景気や融資が絞られても、大きなお金が流入する市街地再開発や新駅開業、道路延伸・拡張によって、大きく変わる東京をキチンと捉え、あなたの状況に応じた不動産をご紹介いたします。

1.東京23区の再開発事業

2.実際に再開発を利用した取引

1.市街地再開発を使った投資

1-1.初台駅周辺の再開発

2019年3月、新宿区より、西新宿三丁目西区第一種市街地再開発事業の都市計画決定の告示が行われました。2029年には野村不動産、住友商事、東京建物等日本を代表するデベロッパーが参加し、日本最高峰の大規模なタワーマンションが初台駅300m、都庁前駅700mの所に誕生予定です。

1-2.上板橋駅南口の再開発

2021年4月、東京都知事により、上板橋駅南口駅前東地区市街地再開発事業に向け、組合設立の認可を受けたと発表しました。住友不動産を中心に総事業費400億円の強大なプロジェクトで、2028年12月の全体竣工に向け、周囲の不動産価格に大きな影響を与えると予想されます。

2.新駅開業を狙った投資

2-1.高輪ゲートウェイ駅開業

2020年3月に開業したJR山手線高輪ゲートウェイ駅に関し、2015年と2016年に開業後のエリアの発展と利便性や繁華性の向上に投資を行いました。現在も当駅だけでなく、品川や泉岳寺も巻き込み、大きな再開発が行われています。

3.計画道路の拡幅を狙った投資

3-1.都道 補助133号線

都道補助第133号線は将来的な交通処理機能や延焼遮断帯の確保により、地域の安全性の向上の観点から優先整備路線に選定され、拡幅後は将来的な用途地域の変更により、近隣エリアの地価に大きな影響を与える可能性があります。

3-2.主要生活道路拡幅事業(大谷口一丁目)

板橋区大谷口一丁目周辺の地区計画を踏まえ、主要生活道路拡幅事業が行われ、幅員6mを確保する道路工事が行われています。都の不燃化特区事業も踏まえ、建て替え助成等が行われており、将来的な地域の改善が見込まれています。

3.なぜ、東京の再開発なのか?

3-0.基本が大切な不動産投資

2008年、リーマンブラザーズの破綻をきっかけに当時在職していた会社も影響を強く受けました。2009年には、秋葉原で保有していた虎の子の不動産の売却をせざるを得ない状況にまでなりました。

秋葉原は1997年に事業計画決定が行われ、その後10年間で多くの大規模商業ビルが建てられ、車両基地からオフィス街へと駅周辺が様変わりしました。その為、世界的な金融危機の最中でも、再開発が行われた秋葉原にある不動産は足元を見られることなく、買い手が現れ、無事に売買を行うことが出来ました。

この時、市街地再開発事業の影響力を認め、以後私たちが購入する不動産やお客様にご紹介するものも含め、公的機関や大手民間企業が行う再開発事業や新駅開業、都市計画道路の整備に特化した不動産を専門に扱うことに決めました。

3-1.2013年から続いたアベノミクスの終焉

2018年のスルガショックをきっかけに5年超続いたアベノミクスに一区切りが付き、地方も含めたどんな不動産でも価格上昇が起こることは無くなりました。更に、2020年のコロナウイルスの影響から大阪や京都、浅草等インバウンドが止まり、商業地域を中心に不動産価格の下落が起こりました。

その為、2021年4月には、国税庁による大阪、道頓堀や心斎橋筋等の路線価を下落補正する等影響の大きさを物語っています。

3-2.東京の市街地再開発を中心に紹介

私たちが扱う住宅地域は比較的安定していますが、お客様には東京の市街地再開発を中心に購入して頂いています。なぜなら、上記のような悪影響があったとしても長い目で見て、工事完了後にはその利便性や街並みの改善から資産価値の改善が見込めるからです。

もし、下落することになっていたとしても、そのような再開発がない地域と比較して、相対的なパフォーマンスは非常に高いものになると確信しています。

3-3.リノベーションは正義か?

例えば、新築マンションと比較し、相対的に買いやすく人気の築古リノベマンションは将来残債以上の価格で売却できるか?次に購入する買主の融資は大丈夫か?築30年、40年経ったマンションの共用の管理や設備改修は大丈夫か?というのも、東京23区内であっても同一マンション内で進む高齢化と格差拡大は避けられず、積み立て不足や意見の相違で組合や管理会社が提案する必要な改修が出来ないことがあるからです。

1970年以降マンションが建て続けられた東京では築年の古いマンションが増え、直近の金融機関の審査ではマンション全体の運営状況を強く判断されるケースが多くなっています。私たちはそのような流れを鑑み、内装が充実していたからと言って、高価な値段で面倒な不動産を売却できるとは思えません。

3-4.新駅開通や道路の拡張計画など街づくりをウォッチ

その為、会社設立前の2010年より、高齢化や人口減少、格差拡大が叫ばれる現在の日本においては専有部分のフルリノベーションを謳った見た目が奇麗な区分マンションの購入より、地域全体を近代化するリデベロップメント、再開発地域を中心に調査し、お客様にお勧めしてきました。

もちろん、市街地再開発事業だけでなく、新駅開通や道路の拡張計画などをウォッチし、10年、20年と堅実に街づくりが行われる地域にある不動産を明るい毎日の為に、今後も提案していきます。

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