東京都心でのマンション購入なら、これから狙い目の割安な再開発地域の見つけ方

０．はじめに

これまで説明してきた通り、資産価値が上がりやすいとして近年注目されている再開発エリアのマンションですが、すでに知られすぎていて、特に東京都心ではやや高騰気味のケースも散見されます。

再開発で出来るタワーマンションの販売価格など、坪５００万や坪６００万を超える物があったり、びっくりします。その為、再開発エリアのマンションだからと安易に購入すると、高値づかみしてしまい、オーバーローン状態が続き、後々住宅ローン破綻に陥る可能性もあるので、気をつけてほしいです。

そこで、この記事では東京都心のマンションを購入する際、これから狙い目の再開発エリアで割安な物の見つけ方、その前提となるマンション市況などについて解説しました。

具体的なエリアの紹介からマンション単体の選び方も紹介しているので、ぜひ参考にし、将来の住宅ローン破綻リスクを少しでも減らしてほしいと思います。

１．なぜ、東京都心のマンションが大きく値上がりするのか？

まず、これから狙い目の割安な再開発エリアのマンションを見つけるため、知っておきたい基礎知識をまとめました。

１－１．東京の純都心のマンション新築価格は２億円超え

近年、東京都心のマンション価格の上昇が度々ニュースになっています。実際、不動産経済研究所が２０２１年１１月１８日に発表したデータによると、首都圏（１都３県）の１０月の新築マンション平均価格は６，７５０万円です。

２０２０年から１０．１％も上昇し、１年間の平均価格としてはバブル期を超え、最高値を更新する見込みとなっています。

６，７５０万円は１都３県での平均価格であり、山手線内の都心マンションに限ると、新築マンションの平均価格は３ＬＤＫで２億円を越えると言われています・・・。

当然、この価格で購入できるのはごく一部の層となり、一介のサラリーマンが購入するのは現実的ではありません。

つまり、高いからたくさん売れない、だからたくさん建てない、結果、価格が上がる・・・、と不健全な状況で現在のマンション市況は成り立っています。

１－２．平均価格上昇の原因は山手線外エリアのマンション

２億超えのマンションを買える層は多くはないので、供給戸数は極めて少ないです。したがって今、東京都の新築マンションの平均価格上昇の原因は山手線の外側で供給されるマンションにあります。

「板橋区」、「台東区」、「江戸川区」、「葛飾区」、「北区」など下町の再開発エリアを中心に新築されたマンションの平均価格が高騰しているのです。その平均価格は３ＬＤＫで８，０００万円と、山手線内の２億円と比べるとインパクトは弱いものの、それでもかなり高騰しています。

ちなみに、９０年代のバブルの時は都心の値段が高過ぎて買えないため、通勤に不便な郊外のマンションやニュータウンと呼ばれる建て売り住宅が沢山販売されました。結果は、ご存知の通りです。

１－３．目的別、得するマンションの選び方

ここまでお話ししてきたように、山手線外でもマンション価格の上昇が止まらないとなれば、一層マンションの購入は慎重にならざるを得ません。その際、まず考えてほしいのがマンション購入の目的、用途です。

ざっくり分けると、「自宅として自分が住む場合」と「マンションを買って貸したい場合」の２つどちらかをまず考えてほしいと思います。

１－３－１．自宅として自分が住む場合、利回りの低い安定したエリアを選ぶ

自宅として自分が住む場合、利回りが低い安心できるエリアを選んだ方が良いと考えます。意外と思われるかもしれませんが、自宅として購入する時は利便性以上に、地域のイメージや人気、そこに住むことにより得られるステイタスが重視されるからです。

基本的に長期間住み、終の住処となる可能性も高い自宅は、周囲の人が自分に抱くイメージに大きく影響します。

「●●に住んでいる」と言った時に、「さすがだな」、「すごいな」と思われるか、「あんなところに住んでいるの？」と思われるか、ということです。

ちょっと露骨ではありますが、実際、綺麗ごとなしではこうしたことがあるのはご理解いただけるのではないでしょうか？

だから、自宅として、住む地域を考えた場合、多少利便性が悪くても、自分のステイタスが上がる資産性の高いエリアがどうしても人気になります。

資産性が高い＝地価が高いので、いわゆる利回りとしては低いエリア、というわけです。

また、資産性が高いエリアは、その希少性から将来的にさらなる資産価値の上昇が見込まれ、買い手も多いので、購入時の利回りとしては低くなりがちです。

１－３－２．マンションを買って貸したい場合、利回りが高く、単身者向けのエリア選ぶ

反対に、マンションを買って貸したい場合、文字通り利回りの高いエリアを選ぶのがセオリーになります。仮に将来的に自宅として住むことを予定していたとしても、賃貸に出すことが織り込み済みであれば、利回りの高いエリアを選んで、少しでも家賃収入を住宅ローンの返済に充てた方が将来的なリスクも減らすことできるからです。

投資用区分マンションがその最たるものですが、近年、コロナウイルスの影響をもろに受けているのもこの投資用区分マンションです。学生が一人暮らしを出来なくなり、単身社会人もリモートワークの広がりから都心から郊外に移っています。また、外国人留学生等の来日が極端に減り、都心の単身者向けの部屋はニーズが減っています。

試しに、SUUMOでターゲットとしているエリアの単身者向けの部屋を検索してみるとすぐに分かります。例えば、西新宿５丁目駅まで徒歩１０分以内の単身者向けのマンションを検索すると、募集戸数６，０００件超と、都心立地で新宿駅まで徒歩１０分圏でも自分のマンションが選ばれる決まる気がしません。

１－３－３．利便性の高いエリアがやっぱり人気、ターミナル駅まで３０分以内が大切

このような状況を踏まえ、利回りが高く、入居者が見つかりそうなエリアとは具体的にどのような条件かと言うと、西新宿五丁目駅の事例の後ですが、「利便性が高い」エリアに尽きると思います。特に、同じ家賃で借りれるなら、繁華街に近い、駅前の繁華性がある利便性の高い地域に部屋を一時的な住まいとして当然借ります。

実際、弊社が行った４，６００人に行ったアンケートやSUUMOやアットホームが定期的に行っているアンケートでも、短期的な住まいなので「通勤・通学に便利」とか「買い物に便利」といった利便性を重視して、部屋を決める方が６０％超と非常に多かったです。

賃貸の場合、短期的な住まいが多く、ステイタスよりもその時いかに便利か、楽しいか、という方が重要なのです。よって、貸すことを前提にマンションを購入するのであれば、都心へのアクセス（ターミナル駅へ電車まで３０分以内）がよく、駅周辺も栄えている日々の生活に便利なエリアのマンションを買うのが良いと思います。

最後は、賃料との見合いですが、実際に賃貸仲介をやっている感覚だと、このくらいのお部屋を求める単身者の方が多いです。

１－４．再開発エリアのマンションを購入する場合の考え方

前項では自宅にするか、貸すかの違いによるマンション選びの基本的な考え方をお伝えしました。しかし、ここではさらに再開発エリアのマンション購入の際に押さえておいてほしいことをお伝えします。

自宅にするか、貸すかという分類は同じですが、再開発の場合はさらに動きが異なります。

＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。

１－４－１．再開発エリアのタワマンを買って住みたい

再開発エリアは限られたスペースで資産価値を最大化するため、建設されるマンションは多くの場合、タワマンとなります。

再開発エリアのタワマンを自宅として購入したい場合、大規模修繕が行われる築１２年までに処分し、次の新しいマンションを購入するのが個人的にはお勧めです。

大抵の場合、売却までの住宅ローン控除と３，０００万円特別控除が受けられます。

その後、２年間控除を受けることが出来ませんが、タイミングよく売却することで控除以上のメリットを受けることが出来るのでお勧めです。この辺りはお近くの分かっている不動産会社に査定を含め、相談してみるのもアリだと思います。

一点、自宅として購入するのに処分？ と思われるかもしれません。

しかし、高層のタワマンは一般的なマンションと比べ、大規模修繕に莫大な費用がかかります。しかし、販売時には売りやすいよう管理費や修繕価格を低く見積もられているケースが大半です。もちろん、上げませんというところは改修や管理がおざなりになるケースが多く、正直いたちごっこだと思います。

結果、大規模修繕時に費用が足りず、更新後の修繕積立金が高額になったり、徴収が行われたり、それに住民が反対すると修繕がなされず、資産価値が落ち、最終的には入居者もいろいろな階層の人が住むようになり、時間と共に廃墟化していきます。

シビアですが、再開発エリアの特にタワマンを購入する場合、住み替えを前提に割り切って購入してください。

購入時のマンション選びを間違えなければ、資産価値が上がってキャピタルゲインを無税で得て、そのお金でより良いマンションを再購入できると思います。住宅ローンについても、民間銀行でも当初５年、１０年であれば、固定金利を利用出来、メリットが多いと思います。

１－４－２．再開発エリアのマンションを買って貸したい

一方で、再開発エリアのマンションを買って貸したい場合、再開発事業の影響を強く受け、その利便性を享受できる、最寄駅から徒歩１０分ぐらいが個人的に狙い目です。

前項でもお話したように、マンションを貸す場合、住む人の利便性が高いほどより高い利回りで貸すことができます。具体的には、再開発により街全体が美しく、防犯や災害対応などの安全性も含めて整備されたエリアです。

結果的に、利回りが比較的高い、単身者向けのマンションであれば、最寄駅から徒歩１０分ぐらいまでが良いと言えます。

２．これから狙い目の再開発エリアの見つけ方３ポイント

再開発エリアは基本的に注目されていますが、特にこれから狙い目の再開発エリアの見つけ方を３つのポイントに絞って解説します。

２－１．世帯数が増えることが予想される

マンションの資産価値の維持、上昇はそこに住みたい人がいてこそ実現するものです。つまり、世帯数が増える見込みがある再開発エリアを選んでほしいと思います。ここで重要なのは、「人口」ではなく「世帯数」です。

よく知られているように、日本の人口は２０１２年を境に減少しており、今後も減り続けると言われています。東京都は日本でも有数の人口増加エリアとは言え、いずれ鈍化、最後は減少する可能性が高いです。

一方、人口が減少に転じても世帯数はしばらく増加すると予想されています。

東京都の統計「予測結果の概要」によると、東京２３区の人口のピークは２０３０年の９，９５５，６４３人に対し、世帯数のピークは２０４０年の５，３２２，００３世帯とされています。つまり、人口は減るものの、その後２０年近く、単身世帯が増えると考えられているからです。

なお、下記の図１にあるように、多摩・島しょ地区では２０２５年をピークに世帯数も減少に転じるため、東京２３区の世帯数の増加が予想されているエリアを狙うことが安心できるマンション購入ではとても重要です。

参照：東京都の統計「予測結果の概要」より

２－２．より“大規模”な再開発が計画されている

再開発エリアで、資産価値が上がることはこれまでのデータからもはっきりしています。すでに公開している「東京の再開発エリアのマンション購入は行政区別・学区別値上がり率を参考に」の記事でも紹介しましたが、再開発の数や規模の大きさと値上がり率はある程度の相関性を持っています。特に大きな値上がりを期待するならば、再開発の規模が重要です。

再開発は大規模であればあるほど良いのですが、大規模な開発とはつまり「街の景観が一変するほど大きな再開発」と言えます。

近年多いのが、駅周辺のエリアに対して、行政と民間とが一致団結して再開発を行うケースです。

駅の周辺に、区役所、保育施設など公共サービスを受けられる施設と、大規模商業施設、タワマン、医療機関などが一体化して開発されます。

通勤・通学を除けば、再開発エリアだけで、生活に必要な物・サービスが全て完結するような造りになっているのが特徴です。当然、利便性は高く、防犯や安全面も非常に考慮して設計されるため、街全体が人気エリアとして発展していきます。

例えば、東京都国税局管内の２０２０年の最高路線価上昇率で上位にランキングされたエリアとして、次のエリアがあげられます。

• 台東区浅草１丁目 雷門通り（上昇率３３．９％）
• 足立区千住３丁目 北千住駅西口駅前広場通り（上昇率２２．０％）
• 江東区豊洲３丁目 晴海通り（上昇率１８．９％）
• 墨田区江東橋３丁目 錦糸町駅南口ロータリー（上昇率１８．５％）
• 北区赤羽１丁目 赤羽駅東口広場通り（上昇率１７．３％）

２－２－１．台東区浅草１丁目

東京スカイツリー開業から続く一連の開発に加え、２０１９年のインバウンド需要によるものと考えられます。海外旅行が制限されている２０２１年現在は厳しいかと思いますが、今後感染が抑えられ自由に観光ができるようになれば再び伸びるポテンシャルがあるかもしれません。

２－２－２．足立区先住３丁目

再開発自体は２００４年に完了しているものの、街の整備が継続して進められてきました。特に、２０２１年には足立区千住一丁目に商業施設や子育て支援施設が一体化したタワマン「千住ザ・タワー」の入居が始まるのが、路線価を上げた原因になっていると思われます。

２－２－３．江東区豊洲３丁目

２０１７年に「晴海三丁目西地区 第一種市街地再開発事業（通称「ベイシティ晴海」）」として再開発事業が完了したことに加え、三菱地所が「晴海三丁目計画」として、２０２４年の完成を目指してオフィス棟とホテル棟のビルを建設することが発表されています。

２－２－４．墨田区江東橋３丁目

錦糸町駅南口自体に再開発はなかったものの、２０２０年に「錦糸町駅前プラザビル」がオープンしたことに加え、２０１７年まで行われていた北口の再開発が上昇要因になったと思います。

２－２－５．北区は「赤羽一丁目第一地区（赤羽一丁目 １０番、１１ 番の一部）」

これまで再開発事業化に向け、都市計画手続きが進められていました。２０２０年８月に正式に告示されたのが影響していると考えられます。

そのほか、今後注目の再開発エリアとして挙げられるのは、下記の通りです。

２－３．災害リスクの低いエリアにある

資産価値の維持・上昇という点で、災害リスクの低さが重要です。特に、災害が頻発している近年では防災面は高い注目を浴びています。

以前から高台は「お金持ちが住むエリア」として知られてきました。

理由は、昔からある高台は地盤が強いと考えられているからです。とりわけ埋め立てによって面積を拡大してきた東京都心は水害リスクが高く、河川の氾濫や津波から守るという意味でも、高台エリアは常に人気となっています。

「山」「丘」「台」などの名前がついた古くからあるエリアは地盤が強い傾向にあり、人気エリアとある程度相関関係があります。反対に、「さんずい」の地名や水を連想させる地名のエリアは注意が必要です。

とは言え、マンションは戸建てに比べると災害の影響は少ないかもしれません。タワマンでは武蔵小杉で以前あったように河川氾濫による停電によってエレベータが止まる、水が出なくなるといった被害はありましたが、３階以上の部屋であれば洪水や津波の心配は少ないと言えます。

ただ、念のため、マンション購入の際は国土交通省が発表している「重ねるハザードマップ」を見て、問題のないエリアかは契約前に確認しておいた方が良いと思います。

３．狙い目再開発エリアで探したい、資産価値が下がりにくいマンション間取りの条件

ここまで狙い目の再開発エリアについて解説してきましたが、最後に狙い目のエリア内でもチェックしたいマンションの間取りの考え方について書きたいと思います。間取り以外の全体的なポイントについては、下記の記事を参考にしてください。

＞＞４．より資産価値が落ちにくい再開発エリアのマンションの７つの条件

３－１．将来の売りやすさ、売却価格のアップを狙うなら３ＬＤＫ

将来、万が一の際の売りやすさ、売却価格のアップを狙うなら３ＬＤＫの間取りがお勧めです。なぜなら、自宅用として販売されるマンションの約７０％は３ＬＤＫの間取りだからです。

特に最近は売り出し価格の総額を抑えるため、コンパクトな６０平米、７０平米ぐらいのものが最近は多いようです。

間取りから想像されるように、購入するのはファミリー世帯です。子供ができたり、子供が入学するタイミングで購入されるため、長く住むのにふさわしいマンションが選ばれます。

将来的に、更に少子化が進み、DINKSが増えるとは言え、ファミリー世帯のマンション購入というニーズは簡単にはなくならないと思います。子どもが減ってもその分、荷物が増えてくると思います。その為、今後もしばらくは３ＬＤＫが安パイだと思います。

実際、過去、住宅ローン破綻で７０件以上のご自宅を見に行きましたが、荷物が増えています。ECサイト他簡単に色々な物を購入できるようになり、自宅は物であふれるケースが本当に増えており、単身者やDINKSであってもコンパクトで良いのか・・・と思えるほどです。

なお、４ＬＤＫ以上については、戸建ての方が売れています。

４ＬＤＫ以上の場合は戸建ての方がコスパが良いからです。さらにリモートワークやテレワーク需要の増加で、もう一部屋ほしい需要が多く、半分仕事部屋な間取りが増え、ますますこの傾向は強くなっています。

３－２．購入価格を抑え、家賃収入を狙うなら、駅から６分以内の１ＬＤＫ

人に貸すのが目的、さらに３ＬＤＫの間取りは購入資金的に厳しい場合、駅から徒歩６分以内の立地にある１ＬＤＫのマンションがお勧めです。

１ＬＤＫだと基本的に単身者向けになるので、より利便性が高い物件が好まれます。物件のクラスがほぼ同じと仮定すると、家賃収入は駅からの距離に反比例するように下がっていきます。

家賃が極端に下がるボーダーラインが概ね駅から徒歩６分あたりなので、１ＬＤＫのマンションを購入するなら、徒歩６分以内を探してください。例えば、６分だと駅から４８０ｍ離れる事になり、ライバルはその２乗で増えています。その為、もし、賃貸も視野に購入される場合、駅距離は特に意識して、購入を決めた方が良いと思います。

ちなみに、２０２１年から住宅ローン控除の対象となる床面積が４０平米に引き下げられたので、購入しやすくなっています。２０２０年までは対象が５０平米からであり、平均的な間取りに直すと２ＬＤＫでした。４０平米であれば１ＬＤＫも含まれるケースが増えるので、住宅ローン控除の対象になる可能性が上がり、購入しやすくなっています。

一点、その場合の注意点として、住宅ローン減税は自宅用に自分が住む場合にのみ、対象になるのが基本です。住宅ローンの利用可否も同様です。

ただ、自宅用で購入し、転勤などで止むを得ず売却せざるを得なくなった際にも、次の買い手がつきやすいという意味で住宅ローン控除の対象になった点は大きいので覚えておいてください。

４．これから狙い目の割安な再開発エリアのマンションの見つけ方まとめ

これから狙い目の割安な再開発エリアのマンションを見るけるために、まず押さえておきたいポイントは以下の通りです。

・東京都の新築マンションの平均価格上昇の原因は、山手線の外側で供給されるマンション。

・下町の再開発エリアを中心に新築されたマンションの平均価格が高騰しており、その平均価格は３ＬＤＫで８，０００万円ほど。

４－１．マンションを購入する目的をはっきりさせる

マンションを購入する場合は、目的をはっきりとさせ、それに合ったマンションを選ぶことが重要です。まずは下記の２点いずれの目的なのか考えてください。

（１）自宅として自分が住む場合は利回りの低いエリアを選ぶ

（２）マンションを買って貸したい場合は利回りの高いエリア選ぶ

４－２．保有期間等、将来の計画をきちんと立てる

さらに再開発エリアのマンションを購入する場合は、下記の２つの考え方別に将来の計画を立てると損をしにくくなります。

（１）再開発エリアのタワマンを買って住みたい場合

（２）再開発エリアのマンションを買って貸したい場合

４－３．これから意識される再開発エリアの見つけ方３つ

これから狙い目の再開発エリアの見つけ方は下記の３がポイントです。

（１）世帯数が増えることが予想される

（２）より“大規模”な再開発が計画されている

（３）災害リスクの低いエリアにある

４－４．売りやすさや貸しやすさを考えた間取りや広さ

さらに狙い目の再開発エリア内で、下記の視点でマンションを購入すると、万が一の際の住宅ローン破綻リスクを下げられる可能性があります。

・将来の売りやすさ、売却価格のアップを狙うなら３ＬＤＫ

・購入価格を抑えて家賃収入を狙うなら駅から６分以内の１ＬＤＫ

兎にも角にも再開発エリアのマンションだから資産価値が上がると一括りにせず、高値づかみしていないか、もっと割安なエリアやマンションはないか、そもそも購入の目的は何か、などを冷静に考えることが大切です。

これからは何があるかわからない時代です。夢のマイホームで人生の計画が狂うことがないようにしてほしいと思っています。

４－５．安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、

まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。

これまでの５０件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。

コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。

破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。

ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。

将来、あなたがローンで苦しまないため、特定の物件に関するセカンドオピニオンも含め、再開発や新駅、道路拡張を中心に立地と建物の二方面から資産価値が落ちにくいマンション選びのご相談を受け付けています。

ご相談は頂いた内容をメンバーで事前確認し、２４時間以内に回答しています。なお、必要であれば、土日を含め、対面やオンライン面談で対応させて頂いております。