再開発エリアのマンションを狙うなら、新築だけでなく、中古も視野に入れる理由５つ

東池袋や秋葉原、下北沢、赤羽、豊洲、北千住、小岩などこの１０年、東京都内各地の再開発エリアがそこに住みたい方に注目されてきました。

中には、高輪・泉岳寺や晴海のように再開発中のところもあれば、秋葉原や二子玉川のように一旦落ち着いて成功か失敗か判断が分かれるエリア、上板橋や西新宿五丁目のように計画段階で、開発自体は進んでいないエリア等様々です。

しかし、ここまで注目されるのは再開発によって、街やそのエリアの住宅やマンション等の資産価値が大きく上がるからだと思います。

毎年、発表される地価公示や地価調査でも、上記のような再開発地域の価格は上昇傾向にあります。

ご存知の通り、日本は高度経済成長期が終わり、オリンピック景気が終わり、アベノミクスが終わり、地方都市を中心に人口減少と高齢化社会が進み、大抵の場所で不動産価格が下落しています。その為、住宅ローン元本の返済が追い付かず、「オーバーローン又は残債＞不動産価格」となってしまい、悲惨な状況に陥って要るケースも散見されます。

私たちが２０１２年に始めた住まいのトラブル無料相談アリネットでは、実際にあった病気や失業など、もしもの時に売却できなかったり、任意売却などで売却できたとしても、債務が残ってしまい、結局自己破産、家族離散した話なども聞いてきました。

大げさなようですが、特にコロナショック以降、収入が減り、返済を続けていくことが出来ない等、このような相談が本当に増えています。しかも、東京都心だけでなく、北海道から九州まで日本全国から依頼があり、切実な状況です。過去のローン返済の相談者やその内容の分析はこちらのページにまとめておきました。

だからこそ、初めてのマンション購入はより慎重に、真剣に行ってほしいと考えています。

私たちは、２０１２年の無料相談創設以降、再開発や道路の拡張等の予定がある物件を中心にお客様のライフスタイルやプランに合わせ、面談し、オーダーメイドで物件をご紹介してきました。

ここでは、再開発エリアのマンションを購入する際、新築だけでなく、中古も狙い、選択肢を増やした方が良い理由について、今後の社会情勢等も踏まえ、解説します。

１．再開発エリアのマンションなら新築より、中古を狙う５つの理由

そもそも、最近の新築は高い、そして、選べないというのもありますが、過去の事例から中古になると、どれくらい価格が落ちていくのかまとめたグラフが以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（２０１９年）」より

１－１．価格の下落幅が小さいので資産価値が落ちにくい

上の図にもあるように、一部のエリアを除いて、まず、マンション価格は新築から最初の１０年くらいでガクッと落ちてしまいます。その後、５年単位くらいでなだらかに価格が落ち、次の大規模修繕を踏まえ、２０年を超えた頃から再度価格が大きく下落するという特徴があります。築２６年以降は安定する傾向にあるようですが、そこでも管理組合の積み立て状況が本当に大切です。

今でも、新築から１０年の価格の下落率が大きいのは、いわゆる新築に対するプレミア感からです。

特に、日本人は『新築神話』という言葉がもてはやされるように、今でも誰も住んでいない新築が好きな国民性と言われています。というのも、災害大国で常に安全性の高い物件が求められる地理的要因、土地や建物が家の権威を象徴してきた歴史的要因、不動産バブルに湧いた時代を忘れられない感情的要因などといった背景があるのかもしれません。

しかし、新築というプレミア感についた価格はあくまで気持ちの問題であり、不動産そのものの価値ではありません。どちらかといういうと、分譲会社の儲けや広告費が乗せられているだけで、購入した瞬間、プレミア分（概ね物件価格の１０％程度）は落ちます。

もしこのような新築マンションを住宅ローンを組み、毎月の返済や生活費などギリギリでやり繰りした場合、万が一の際、マンションを売っても、住宅ローン残債が資産価値を上回る危険性があります。これまでのローン相談から、東京のタワーマンションを除き、そのようなケースが非常に多かったです。

その点、新築から１０年前後、少なくとも５年が経過していれば、無意味な価格下落にあうリスクは減らせます。

１－２．希望する条件の物件が見つかりやすい

ここまで書いてきたように、人気で抽選になってしまう新築マンションより、中古マンションの方が単純に新築マンションより物件数が多いので、購入する場合の選択肢が増え、自由度も高くなります。

特に希望エリア、築年数、価格、間取り、広さなど購入したいマンションの条件が決まっている場合、中古マンションの方が圧倒的に見つかりやすいです。

また、新築マンションの仕様や設備は、高級感のあるレベルが高いものがデフォルトになるケースが多いため、高額になる傾向にあります。本当にそうしたレベル感の仕様や設備が必要ならば良いのですが、そうでない場合はムダなコストとなるので、この辺りも中古マンションの方が余計なコストを抑えられる部分です。

以前、大江戸線の延伸による地域の発展や利便性の向上をヒントにお客様に購入して頂いた事例はこちらです。

１－３．実物を見て決められるので失敗が少ない

中古マンションは現物を確認できるので、失敗が少ないのも良いところです。

１－３－１．日当たりや眺望について

実際現地に行ってみて、自分の目や耳、肌で感じた方が安心だと思います。部屋からの眺めやニオイ、日差しの入り方など細かく確認できます。

１－３－２．間取りについて

室内が内見可能な場合、今の住まいと比較したり、自分のライフスタイルをイメージしやすいので、新生活を始めてからの乖離も少なくなると思います。中古マンションなら、室内を絶対に内覧してから購入してください。

過去に、オーナーチェンジ用の投資マンションでトラブルを相談されたことがあります。詳細はこちらのページをご覧ください。

１－３－３．共用部の管理状況について

その他、中古マンションでは共用部の清掃や管理状況、住人の民度、管理組合の様子なども確かめることができます。この点で、モデルルームや間取り図から想像するしかない新築マンションと比べて、大きなアドバンテージです。ただし、新築では入居タイミングが一緒なので、マンション内のコミュニティ形成もみんな同時にスタートラインに立てるという点にメリットがあります。

中古マンションを購入した場合、すでに出来上がっている管理組合やコミュニティに新参者として入れてもらうことになり、馴染む努力が必要です。会社で言えば新卒採用と中途採用のような感覚の違いがある可能性は考えておいてください。こうした事情はしっかり管理している管理会社なら教えてくれると思うので、聞いてみてほしいと思います。

このようなデメリットを減らすため、世帯数の多いタワーマンションなどの中古を上手に拾うことが資産性を考慮しても現時点ではベストの選択だと思います。

１－４．平均専有面積が広い傾向にあり、余裕のある暮らしができる

東京カンテイ「マンションデータ白書２０１８」によると、首都圏の新築マンションの専有面積は２００８年の６５．９６平米から、２０１６年の６１．３３平米まで下がり続けました。２０１６年を底に、持ち直す傾向はあるものの、以前よりはコンパクトな部屋が増えていると言えます。

背景として、首都圏の新築マンションの平均単価は上がっており、物件価格が高額になりすぎるのを防ぐためという面があります。結果、「専有面積は小さく、物件価格は高く」なっているのが現状です。つまり、この５年ほどに建てられた新築マンションは、コストパフォーマンスが悪いと言わざるを得ません。

その点、築１０年前後の中古マンションではお部屋が広いので、生活部分だけでなく、収納スペースもキチンと確保されていたりと、住んでからの快適性が良くなる可能性があります。

１－５．消費税がかからない（売主が個人の場合）

１－５－１．中古マンションの売買では個人から買う場合、消費税がかかりません。

なぜなら、消費税は事業者が販売するものに対してかかる税金だからです。中古マンションは前所有者である個人から購入することが多いので、消費税がからないケースが多いということになります。

１－５－２．一方で、不動産会社など事業者から購入する場合

中古マンションでも消費税がかかります。売主が個人か事業者かは最終的に仲介会社に確認する必要がありますか、物件情報を見てある程度情報はつかめます。

「取引態様」という項目で、仲介業者がどのような立場にあるかを示す言葉です。そこに「代理」「媒介」「仲介」という文字があれば、売主が個人で消費税が不要の可能性が高くなります。「売主」とあれば、その仲介業者が中古マンションの売主なので、消費税がかかります。

なお、売主が個人であれ事業者であれ、仲介手数料や司法書士費用、住宅ローン利用時の事務手数料などには消費税がかかるのでご注意ください。

２．中古マンションの３つの注意点

２－１．仲介手数料がかる＆固定資産税の軽減措置が受けられない

２－１－１．仲介手数料がかかる

中古マンションの売買では、基本的に売主と買主の間に仲介業者が入るので、仲介手数料がかかります。ただしこの金額は法律で決っているので、下記の計算式に当てはめて法外な仲介手数料が請求されていないか確認してください。

＜物件価格が４００万円以上の場合＞

【仲介手数料＝物件価格の３．０％＋６万円とそれらの消費税】

仲介手数料は仲介業者が行う物件探し、買主と売主の交渉や連絡の代行に対する費用と考えてもらえれば良いです。この他、新築・中古問わず下記の手数料がかかってくるので注意してください。

・印紙税

・登録免許税

・ローンの手数料（住宅ローンを利用する場合）

・団体信用生命保険料（住宅ローンを利用する場合）

手数料の総額の目安は、新築なら物件価格の３～５％、中古なら物件価格の５～８％といったところです。

２－１－２．固定資産税の軽減措置が受けられない

固定資産税の軽減措置は、２０２２年３月３１日（執筆時現在）までに建てられた新築住宅について適用される減税です。新築マンションなら、５年間固定資産税が２分の１に減額されます（長期優良住宅の場合は７年間）。残念ながら、中古マンションの場合は軽減措置が適用されないため、負担が大きくなります。

一方で、新築マンションでは月額の積立金ではなく、将来の大規模修繕に備える「修繕積立基金」が必要になる時があります。その為、一概に中古マンションだけがコストがかかるとは言い難いです。ちなみに「修繕積立基金」は概ね、２０万円～３０万円程度になるケースが多いです。

２－２．住宅ローンや火災保険の条件が新築より悪い可能性がある

新築マンションは、住宅ローンを貸し出す金融機関や火災保険を提供する保険会社からの評価が高くなる傾向にあります。新しいというだけでなく、施工や性能など建物を評価する情報が正確に得られやすく、管理状態も間違いがないからです。

それにより、中古マンションと比較して、より好条件なローンが組めたり、保険料を優遇してもらえたりしやすいと言えます。

しかし、中古マンションの場合は、古ければ古いほど物件について正しくて詳細な情報を得るのが難しかったり、管理状況を完璧には把握できないため、条件が悪くなりがちです。

２－３．耐震・防犯性能・設備が弱い可能性がある

物件によりますが、中古マンションでは新築に比べて耐震・防犯性能・設備は貧弱な可能性があります。築年数にもよりますが、この辺りは年々厳しい基準で建てられる傾向にあるため、古ければ古いほど性能や設備面の脆弱性は考えておかなければなりません。

結果、入居時に修繕やリフォーム費用が必要になり、物件そのものは安くても総額として思いの外お金がかかった。。。なんてことになりかねないので、購入前によく検討してほしいと思います。

なお、快適に住むには、水回り、床、壁などを１０～１５年に１回くらいのペースでリフォームや入れ替えなどすることが必要です。購入後のリフォーム費用に加えて、過去、どのくらいの頻度で何回リフォームがなされたのか、タイミングは適切だったか、なども確認するようにしてください。

なお、ある上場した不動産会社の話では、物件の高騰により、リノベーションと言っても表層だけの場合があり、キチンと資料を調べ、選択しないと失敗することになると言われました。工事部隊などを内製化し、コストを下げようと努力していますが、正直厳しいとのことでした。騙されないように気を付けてください。

３．再開発エリアの中古マンションを選ぶ８つのポイント

３－１．４０〜６０平米の部屋である

将来的に、単身者やカップル、DINKSが増える日本では、再開発エリアの中古マンションを選ぶ際は、４０〜６０平米の広さを選ぶことをお勧めします。４０平米以上の住宅については令和３（２０２１）年度から住宅ローン控除が適用されることになったからです。

令和２（２０２０）年度までは、５０平米以上からしか住宅ローンが使えなかったので、コンパクトな部屋にも適用されるようになったことを意味します。

４０平米と言えば、居室部分と風呂、トイレなどの設備部分とを併せて２５〜３０畳程度です。間取りで言うと１ＬＤＫ〜２ＤＫくらいになるので、単身者や二人暮らし用としての利用が適切かと思います。

今後、単身者や二人暮らし世帯が増える見込みなので、将来的な売買のしやすさ、賃貸への出しやすさという資産価値の上がりやすさを踏まえても、４０〜６０平米の部屋を選ぶのが良いと考えています。

３－２．外国人間での知名度が高く再開発エリアである

中古マンションの資産性を高めるという点では、外国人が知っているエリアへのアクセスの良さが鍵になります。知名度が高くてアクセスの良いエリアは一定の需要が見込めるからです。

そして、エリア近くで再開発等のネタがあることが非常に大切です。例えば、新駅や駅前開発、都市計画決定されているなどないか、行政やゼネコンなどから情報が出ているので事前に確認してください。

３－３．マンションの規模や戸数が多い

近年の傾向として、マンションの規模や戸数が多いほど値上がりしています。規模の目安は１００戸以上です。規模が多いほど、管理費用など戸数で割る負担が減るといった現実的な理由があります。

特に再開発エリアの大規模開発がある場合は、規模がマンションの資産価値に影響するので、１００戸以上の戸数がある中古マンションをお勧めします。

３－４．最寄り駅まで徒歩６分以内

駅近の物件であるほど価値があることは旧知の事実かと思いますが、最近一層、「駅歩」の評価が厳しくなっています。

最寄駅からマンションまで徒歩でかかる時間が１分遅くなるごとに約２万円評価額が下がるというデータもあり、最寄り駅からの距離は非常にシビアにジャッジされている傾向が伺えます。

駅近であることは自分が住んでからの生活の質も上げてくれるので、こだわって良い部分だと思います。再開発が進む金町駅徒歩圏のところにある不動産を任意売却で購入して貰った事例はこちらです。

３－５．築年数１５年まで

中古マンションはコスパが良いと言えども、古すぎるとやはり資産価値が下がります。これまでのトラブル相談から住民の意見がまとまらない、積立金が足りない、組合と管理会社がうまく機能していない、そして、住民自体が住まいの改善に関して、やる気がない・・・というケースがありました。

そのため、資産価値を考え、マンションを購入するなら、築１５年以内の中古マンションを買ってください。冒頭のグラフでも明らかですが、マンションは新築から５年までの間と２０年以降でガクッと資産価値が下がっていきます。

また、築１５年以内であっても、大規模改修に備えや積み立て費用や管理費が上がっていないことも確認してください。滞納があるマンションはその理由なども確認してみて下さい。

３－６．５階建てまでの低層系邸宅シリーズは？

中古マンションの中でも、修繕の内容や費用が予想しやすく、実行しやすい低層系の邸宅シリーズが個人的にはお勧めです。低層とは、構造を考え、概ね５階建て以内のマンションを言います。

修繕や塗り替えなどに大きなクレーン等が必要になる高層マンションに比べて、管理がしやすいのが低層系のいいところです。ただし、周辺に高層マンションがあると日当たりが悪いなどの問題も出てくるので、内見等でしっかり確認してほしいと思います。

３－７．管理費と修繕積立金がキチンと払われているのか確認する

中古マンション購入時には、これまでの管理状態に加えて、管理費と修繕積立金がキチンと払われているのか、積み立てられているのかも確認してください。

近年、管理費や修繕積立金が不十分だったり、支払いについて管理会社間や住民間で揉めたりして、改修や管理の質が落ちているケースが頻発しています。このようなマンションを買ってしまったら資産価値の保全、上昇どころから、終わりなので十分に注意してください。

なお、大規模修繕については、工事を増やして儲けたい管理会社や工事業者側の言い分で「１２年周期」で行われることが多くありました。しかし、１２年というのは特に根拠のない数字で国土交通省が推奨している年数でもありません。

最近の質のいいマンションであれば、１５〜１８年周期でも問題ないと言われており、この数年の差が、積立金に大きく関わってくるので、マンションの大規模修繕頻度についても確認しておいてください。

３－８．これまで値上がりの実績があるか確認する

より安パイな中古マンションを購入を望むなら、これまで値上がりの実績がある物件か、そして地域かを確認してください。

再開発が進めば、資産価値が上がる可能性が高いとは言え、これまで全く値上がりしていないようなマンションは、マンション自体に大きな問題を抱えている可能性があるからです。

アットホームなど各不動産会社が出しているウェブサイトからでも、過去の売買金額は確認できます。ちょっと調べればわかることなので、ぜひ確認してほしいと思います。

４．安易にリノベした古いマンションを購入しない！

最後に、近年リノベーションマンションが流行っていることもあり、安易にリノベした古いマンション買ってしまう人が多いです。特に、単身女性に多く見受けられる印象があります。

確かにパッと見デザイナーズマンションぽくておしゃれですし、こんな感じで憧れて・・・みたいな部分はあると思います。

しかし、実際に生活してみるとむき出しのコンクリートで結露が激しくカビが生える、寒暖差が大きくて快適に過ごせない、光熱費がムダにかかる、といった問題が出てくることがよくあります。。。

収納スペースも少ないことが多いので、部屋が散らかったり雑然とした印象となり、パンフレットやステージングされたモデルルームとは全然違った。。。ということになりかねません。

初めはおしゃれに感じた無機質な造りも、むき出しの配管からの音が気になったり、お湯や水が流れるたびに室温が左右されたりとリアルな生活が待ち受けています。

また、いくら部屋がおしゃれでも建物の構造、築年数といった事実は変わることがありません。資産価値を重視したいのなら、安易にリノベーションマンションには手を出さない方がいいと思います（以前、１９６０年代のマンションを買ってしまったが、どうしたらいいかとの相談も寄せられました）。

５．再開発エリアでは中古マンションを狙うべき５つの理由についてまとめ

再開発エリアでは中古マンションを狙うべき５つの理由として下記の内容が挙げられます。

• 価格の下落幅が小さく、資産価値が落ちにくい
• これまでのストックから、希望する条件の物件が見つかりやすい
• 実物を見て決められるので、間取りやサイズ的に失敗が少ない
• 平均床面積が広い傾向にあり、余裕のある暮らしができる
• 消費税がかからない（売主が個人の場合）

一方で、中古マンションならではの３つの注意点もあるのでよく検討してください。

• 仲介手数料が掛かる＆固定資産税の軽減措置が受けられない
• 住宅ローンや火災保険の条件が新築より悪い可能性がある
• 耐震・防犯性能・設備が弱い可能性がある

それでも、再開発エリアの中古マンションは資産価値の保全、上昇という点で魅力あることには変わりないので、将来、ローン破綻しないために本当に基本的な事をまとめた「再開発エリアの中古マンションを選ぶ８つのポイント」を確認し、上手にマンションを選んでほしいと思います。

最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。

住まいのトラブル無料相談では頂いた内容を社内で共有し、４８時間以内に対応や判例を回答しています。なお、必要な場合には民事に強い弁護士や建築士などの専門家と相談し、ご紹介いたします。費用が発生する場合には、必ずご連絡いたします。