マンション購入時の返済不安を減らすなら、資産価値を重視し、再開発が絶対条件か？

２０１５年以降、８０件以上の住宅ローンの返済・整理に関する相談を受け、「こんなはずじゃなかった・・・」や「もっと人に相談すれば良かった」を何度も聞き、マンション購入時、不安な将来の為に意識してほしい事をまとめました。

TOKYO２０２０が終わり、今、晴海フラッグの分譲を控え、再開発エリアが注目を浴びています。古くは、秋葉原や豊洲、北千住など、東京都心を中心に各地で行われて来ました。オリンピック・パラリンピックで始まった建設需要に加え、高度経済成長期に造られたインフラや住宅の老朽化なども相まって、東京都心だけでなく全国的に再開発が行われています。

更に、東京都内を見れば、豊洲や晴海、秋葉原、東池袋、そして、現在も大規模再開発が進行中の渋谷駅周辺をはじめ、地方でも、香川県高松市の『高松港頭土地区画整理事業』、福岡県北九州市の『室町一丁目地区第一種市街地再開発事業』など数年〜十数年に渡って大規模な再開発が行われました。

いずれも再開発後にエリアの資産価値が上がる傾向にあることから、マンションなど自宅購入時の狙い目であると、注目されているのです。

ただし、再開発エリアのマンションであれば、どれでもいいという訳ではありません。そこで本記事では過去の取引を基にマンション購入時に知っておくべき、再開発との関係や資産価値、注意点等について解説します。

１．マンション購入の際に意識してほしい『資産価値』『資産性』『地位』とは？

１ー１．不動産・住宅分野での資産価値とは？

不動産・住宅分野での『資産価値』とは、その建物や土地（敷地）が持つ価値のことを言います。一般的に、建物と土地とを分離して算出されることが多いです。

建物の資産価値は立地（どこにあるか）に加えて、建物のデザインや管理状況などが評価対象になります。土地も同じく立地、区画形質（「宅地」や「農地」などどんな用途の土地なのかや、土地の形など）といった部分が評価対象です。

マンション購入の際に特に知っておきたいことは、区分所有権と敷地権の関係で、マンションでは土地の資産価値はほぼ期待できないということです。そうなると、建物部分が資産価値の大部分を占めることになりますが、修繕が行われず、老朽化したり、管理状態が悪いと資産価値がゼロになる可能性もあります。

つまり、マンションでは土地以外の管理状況を踏まえた部分で資産価値が決まることを念頭におき、物件選びをする必要があるのです。

１ー２．不動産・住宅分野での資産性とは

不動産・住宅分野での『資産性』とは、戸建て住宅やマンションを財産として評価した価額のことを言います。実際に不動産市場での取引される価格が目安と思ってください。

ここでもやはり、マンションは土地自体にほぼ価値がないと見なされるので、資産性は立地に大きく左右されます。

１ー３．不動産・住宅分野での地位とは？

１－３－１．不動産・住宅分野での『地位』とは、契約上の立場のこと

例えば、マンションの売買契約なら、『買主』と『売主』という地位があり、それぞれ請求権（債権）と義務（債務）を負います。

１－３－２．マンション売買の例では？

『買主』は売主に対して買ったマンションの引き渡しや所有者としての登記を請求できる代わりに代金を契約通りに支払う義務を負います。

一方で、『売主』は、買主に対して代金を契約通りに支払うよう請求することができる代わりに、引き渡す義務を負います。これらの『買主』と『売主』という立場が『地位』です。

１－３－３．一つ、注意点として、『地位』＝権利も相続の対象？

権利自体も相続時の資産の対象になります。例えば、夫名義でマンションの『買主』となり亡くなった場合、被相続人の妻（や子ども）に、区分所有権や敷地権、所有権などの引き渡しや所有者としての登記を求める請求権と代金を支払う義務が発生します。

２．マンション購入で確認すべき「資産価値」

２ー１．マンションの資産価値を左右する３つのポイント

ここまで書いてきましたが、マンションの資産価値は、立地と施工技術（建物そのものの見た目や価値）、管理状況（管理組合の状況）などで評価されます。

とはいえ、都内では駅距離を含め、立地以外でマンションの価値を上げることはほぼできないと思った方がいいです。マンションは管理で買えという言葉がありますが、どんなに立派な建物でも築年数なりに建物は劣化しますし、管理状態が良かったり、大規模修繕をしたりしたからと言って、立地を間違えれば、資産価値が大きく上がった例はありません。

だから、マンション購入の際、立地が一番重要事項であると考えるべきです（もちろん、立地が良い物件であっても、築年が古くなってくると、住人の属性がバラけ、組合の収支や管理状態が悪い、修繕が出来ないという理由で下がることはいくらでもあります・・・。）

２ー２．マンションの資産価値を上げる第４の矢

マンションの資産価値は立地、施工技術、管理状況の３つで評価され、特に立地が重要と言いましたが、実は立地に関連した４つ目の重要ポイントがあります。

それが『再開発計画区域』にあることです。

正式には、『土地区画整理事業』や『市街地再開発事業』、口語的に『再開発エリア』などと呼ばれています。ぜひ一度、マンションを購入したいと考えているエリア周辺で、そのような事業が行われていないか、調べてみてください。以前、再開発計画区域や市街地再開発事業を意識して、お客様に購入して頂いた東武東上線上板橋駅にあるマンションの事例はこちらです。同じく、中古戸建の事例もこちらです。

逆に、売却時に人気のない地域として、売却時に困るのは、調整地域や未線引き地域などです。日本ではローン控除以外にも政策で『住宅ローンは借りることは容易です、しかし、キチンと返すのは本当に大変』です。その為、この辺りの分からないことは担当にキチンと聞き、検討して下さい。

マンションの資産価値はほぼ立地で決まるのならば、立地の価値を上げるしかありません。立地とはそのマンションを含むエリアの魅力のことを言います。しかし、個人で価値を高めることは不可です。そこで、再開発エリアにあることが大切になってきます。

さらに、マンションの資産価値を上げる再開発エリアの中でも、特に立地の格が上がるのは「新駅ができる」のと、「大規模再開発」の２パターンです。

２ー３．新駅ができる

新駅ができれば通勤通学の利用者で人が集まりますし、人が集まるところには店ができ、また人が集まる、このような流れができます。

人が集まるならそこに店を出したい事業者が増え、土地の価格は上昇する可能性があります。お店がたくさんできて便利になれば、住みたいという人が増え、賃貸を含む不動産価格が上がる。このようにして、資産価値が上がっていくのです。

以前、JR山手線高輪ゲートウェイ駅の開設をチャンスと考え、お客様に購入して頂いた事例はこちらです。他にも、大江戸線の延伸で大泉町駅が開設されるのをチャンスとし、区分マンションをお客様に購入していただきました。

２ー４．大規模な再開発

大規模な再開発とは、以前とは景観が全く異なるレベルの開発を言います。行政や地域一帯、大手ゼネコン、民間企業を含め、数年〜数十年単位で行うような開発です。

単に、商業ビルができるとか、パッと見が綺麗になるといったレベルではなく、例えば役所や保育所、学校、公園、医療機関など生活に必要な施設や道路の建設なども一緒に計画されます。一つの街が設計されるので生活エリアとしての価値が上がるのです。

なお、大規模開発の中でも、乗降客数が多い駅の近くで行われるほど資産価値が上がりやすくなります。結局は、エリアの発展、資産価値の上昇には集客力が重要だからです。つまり、資産価値の維持、上昇が期待できるマンションを購入したいなら、駅前の大規模再開発エリアを狙うのが良いということになります。

２ー５．再開発エリアのマンションの資産価値が上がるタイミング

再開発エリアのマンションは竣工後、商業店舗などが開店し、集客が始まる頃に資産価値が上がることが多いです。となると、マンションが出来上がってからでは価格がすでに上がっているので、竣工前に購入することが資産価値を上げるには重要になります。もちろん、繁華性が上がる事によって、周辺の賃料や中古物件の上昇も見込めます。

ちなみに、過去の実績を見てみると、築１０年弱の分譲マンションが再開発により、渋谷駅周辺では約５０％上昇、六本木一丁目や神谷町では平均約４０％ほど上がったというデータもあります。例えば、５，０００万円で購入したマンションが１０年弱で７，０００万円〜７，５００万円になると考えると、非常に魅力的な話です。

これまでの経験から開発・竣工前までも段階的に上がっていきますが、竣工後も店舗が出来ていくことで繁華性が増し、不動産価格は上がっていきました。新築にこだわらず、ターゲットを絞ったら、気長に物件が出てくるのを探すのもありだと思います。

３．なぜ、再開発エリアのマンション購入は資産価値の保全、上昇が期待できるのか？

再開発エリアのマンション購入が資産価値の維持、上昇につながるのか、改めて整理します。

３ー１．不動産価格が上昇するから

街一帯が再開発、整備されれば景観が美しくなるだけでなく、公共施設の集約や道路整備により利便性が高くなり、治安や防犯機能も向上します。

そのような場所では、まず企業イメージや利便性を大切にする企業のオフィスや商業需要が増えます。企業間の競争により不動産価格、そして資産価値が上昇していくのです。

３ー２．賃貸需要が増えるから

再開発で交通の利便性や景観が良く、店舗などの活気のある街になれば、エリア全体がブランドになります。するとそこに住みたい人も増えるので賃貸需要も増え、資産価値も上がるのです。

３ー３．人口が増えるから

魅力的な商業施設やオフィスが増え、住みたい人が増えれば、人口が増えます。人口が増えれば、エリア内に落ちるお金も増えるので、そこで事業をしたい人、住みたい人がますます増え、マンションの資産価値も上がっていきます。

４．より資産価値が落ちにくい再開発エリアのマンションの７つの条件

これまで競売や任意売却をしてきて、自己使用の予定でも、病気やリストラ等万一の時のために資産価値の落ちにくいマンション選んでほしいと思っています。

想定外の転勤、転職、リストラ・・・、病気や事故で働けなくなった、親の介護をしなくてはならなくなったなど、今の時代いくらでも想定外はありうるからです。

その点、資産価値の落ちにくいマンションなら、将来的にライフスタイルの変化にも対応しやすくなります。どうしてもマンションを手放さなければならなくなった際、住宅ローンが全額返済でき、できればプラスで手元に残るようなマンションであれば、その後の生活の不安が格段に軽減されるからです。

その他子どもが自立して、コンパクトな住まいに引っ越したいとなった場合でも、売却益で新居だけでなく、老後資金までまかなえる可能性もあります。

このような資産価値が落ちにくいマンションを選びたいなら、下記７つの条件のうち、少なくとも４つ以上が当てはまる物件を目指してください。

４ー１．駅から徒歩１０分圏内であること

４－１－１．都心部では徒歩１０分圏内にあるマンションであることが必須

さらに、良い条件や安心を得たいなら、徒歩７分が目安になります。また、多くの人が経験している通り、快速や急行、特急が止まる駅は特に人気で、資産価値が高まりやすくなるので、駅の格は確認してください。

４－１－２．地方都市の場合は？

車を所有できる物件である（敷地内に駐車場がある、または近くに借りられる）ことが重要です。とはいえ、高齢で運転ができなくる先も見据えて、バスの路線が近い立地にあるかをチェックします。

なお、地方都市では『定住基盤整備』という名称で再開発が行われることがあるので、この言葉で検索してみてください。

４ー２．最寄駅は複数路線が使えること

特に都心では交通アクセスの良さが資産価値を大きく左右するので、複数路線が使えて、都心へ直結するか？を確認してください。直結する駅なら、賃貸需要も根強いので、都心からちょっと離れたエリアでも資産価値が下がりにくいです。

また、複数路線は移動の利便性のほか、事故などのトラブルで電車が止まった際も移動が全くできないリスクが低くなるので、資産価値だけでなく自分自身の安心材料にもなります。

４ー３．生活の利便性が高いエリアにあること

４－３－１．オフィス街や学校へのアクセスにあること

通勤や通学など移動の利便性が高くありながら、都心なら徒歩圏内で生活必需品が揃う利便性が必要です。通勤や通学の利便性の目安は、ドア・トゥー・ドアで３０分、乗車時間が２０分以内であると移動のストレスやムダな時間も少ないため、自身も便利ですし、マンションの資産価値としても高まりやすくなります。

通学という意味では、学区なども意識される方は非常に意識しています。良い学区にある住宅はそれだけで値段が高かったり、高い家賃で貸す事が出来ます。

４－３－２．生活利便施設が周辺にあること

また、スーパーやコンビニ、ドラッグストア、銀行、郵便局などが駅から家までの間にある、学校、病院、公園が近くにある、飲食店が充実していて選択肢が豊富というのも人気エリアの条件です。

４ー４．災害に強いエリアにあること

近年は特に災害に対する意識が高くなっているので、地震、台風に対する安全性の高いエリアにあるマンションであることが、資産価値を維持する重要項目になります。

具体的には、地盤が強い、高台にある（低地、窪地ではない）、高い耐震基準で造られている、避難場所が近くにある、などです。「山」「丘」「台」などの名前がついた、古くからあるエリアは地盤が強い傾向にあるので、おすすめです。

反対に、「川」「池」「沼」「窪」「さんずい」「蛇（昔は土砂崩れのことを「蛇崩れ」「蛇落」などと言った）」など、水を連想させる地名のついたエリアは注意してください。

正直、マンションは戸建てと違って、災害の影響をそれほど受けないかもしれません。地震時の停電などでエレベーターが止まってしまうことぐらいでしょうか？それでも洪水を含め、自然災害が増えている為、国土交通省が作っている「重ねるハザードマップ」で過去にどのような災害があったのか、土砂災害の危険はあるのか？ぐらいは契約前に確認しておいた方が良いと思います。

なお、近年開発された東京都豊島区の「東池袋四丁目地区第一種市街地再開発事業」では、狭隘道路（きょうあいどうろ：非常に狭く救急車両の通行や避難などの際に危険をきたす可能性のある道路）や木造密集市街地などを整理し、合理的で防災機能を高めた街に再開発しました。再開発エリアでは、このように災害に強いエリアに生まれ変わることも、資産価値を高めるポイントになります。

４ー５．治安の良いエリアで防犯対策を行なっていること

治安、防犯に関しても再開発エリアは需要項目として整備されています。視界が良く、明るい道路や公園にしたり、防犯カメラを設置したりするなど、犯罪者が集まりにくく、犯罪を犯しにくい環境にしてしまうのです。

犯罪学の権威として知られる立正大学教授の小宮信夫氏は『犯罪機会論』の観点から、犯罪が成功しそうな雰囲気を作らないこと。場所や状況、環境の整備が重要であると唱えています。

犯罪が起きにくいエリアに加えて、マンション自体はオートロック、できれば２４時間セキュリティの物件を選びたいです。

４ー６．周辺の中古マンションの価格が下落していないこと

再開発が決まっているもしくは進行中の場合、そのエリアにある中古マンションの価格が下落していないか確認してください。これは本当に大切な事です。物件を紹介してくれた担当者にその辺りはよく確認してください。

なぜなら、下落していなければ人気があり、資産価値が高いということの証明になります。東京の渋谷や新宿など再開発があり、アクセスが良い立地のマンションは資産価値が継続的に上昇した典型例です。

４ー７．マンションの維持管理計画がきちんとなされていること

大体、１２年、１５年、２０年とマンションの長期修繕計画があり、その通りに管理がなされているか、エレベーターやエントランスなど共有部分のメンテナンスが定期的に行われているか、も必ず確認してください。

近年、ヤフーニュースにもなったように、マンションの管理状況が問題になっており、資産価値を大きく下げるどころか、売りたくても売れない物件になることが増えています。

区分マンションの組合や管理の問題は本当に切実です。そして、今後、もっと増えると思います。私たちが運営している住まいのトラブル無料相談アリネットに多くの相談が来ていますが、分譲された区分マンションでは改修費や管理費の支払いなどで揉め、改修や管理の質が落ちるので、築４０年以上といった古い建物や管理・改修がなされていないマンションは買ったら、面倒な事になると思ってください。

個人的には、よっぽどの理由が無いとこのような物件をあなたにお勧めしません。なぜなら、一部の容積未消化のマンションを除き、非常に暗い将来が待っていると思うからです。自分で絶対に買わない物件はお客様に強く言われない限り、お勧めする事はありません。

５．再開発エリアのマンションを購入する際の３つの注意点

ここまで再開発エリアのマンションは資産の保全、上昇の可能性が高いことを説明してきましたが、もちろん絶対に保証されたわけではありません。その為、次の３点には注意してください。

５ー１．必ず資産価値が維持・上昇されるとは限らないと認識する

当然ながら、どんなエリアであってもすべての不動産の価値が上がるとは限りません。あくまでも大規模再開発エリアのマンションは資産価値が“上がる可能性が高い”だけです。

資産価値が上がる前提で無理な返済計画を立てたり、安易なオーバーローン（物件価格以上のローンを組むこと）にしないようにしてください。

その他の地域と比べて、安心できる要素が多い方が購入後も不安になることが少なく、売却時もスムーズです。

５ー２．計画が変更される可能性もあると考えておく

再開発では計画の変更、遅れのリスクがあるだけでなく、最悪、購入したマンションが再開発エリアから外れる可能性もあります。

資産価値の上昇を当て込んだ無理なマンション購入や返済計画は、破綻をの危険性もあるので、避けてください。特に物件を売りたい不動産屋やローン契約が欲しい金融機関の甘い見立てには気をつけていただきたいです。

エリアの資産価値が上がる前にと、早めに購入する場合は注意が必要です。再開発計画は常にチェックして、自分で最新情報を仕入れるようにしてください。ポイントは、都市計画決定や組合設立のリリースがキチンとあるのか？市区町村の担当者に連絡すると、その辺り、キチンと教えてくれます。

５ー３．購入のタイミングによっては高値づかみになる可能性がある

計画倒れや変更のリスクを避けるには、当たり前ですが、ある程度計画が進んでからの購入が安心です。しかし、マンションが竣工してからだと、すでに物件価格が上がっています。

購入のタイミングによっては、マンションの資産価値が上がりきっているリスクがあり、資金的にも難しい可能性があることも考えておいてください。

物件価格が安い、早い段階から購入すれば再開発計画変更のリスクがあり、計画変更リスクを抑えたタイミングの購入では物件価格と資産価値が上がりきっているリスクがある、と非常に判断が難しいところではあります。

いずれにしても正しい情報を仕入れ続けることが重要ですので、再開発の仕組みに詳しく、そのエリアに精通している不動産会社や担当をまず見つけることを本当におすすめします。

６．再開発エリアのマンション購入時の資産価値についてまとめ

今回は、近年注目が高まっている再開発エリアのマンションを購入する際、将来、もしもの時のことを考え、資産価値の落ちにくいマンション選ぶことをおすすめしてきました。

分かりきったことですが、資産価値の落ちにくいマンションなら、将来的にライフスタイルの変化にも対応しやすくなるので生活不安も軽減できるだけでなく、老後資金までまかなえる可能性もあります。

資産価値が落ちにくいという意味では、新駅建設予定地や大規模な再開発エリアにあるマンションが良いです。その際、マンションを選ぶポイントは以下の７つです。

• 駅から徒歩１０分圏内であること
• 最寄駅は複数路線が使えること
• 生活の利便性が高いエリアにあること
• 災害に強いエリアにあること
• 治安の良いエリアで防犯対策を行なっていること
• 周辺の中古マンションの価格が下落していないこと
• マンションの維持管理計画がきちんとなされていること

ただし、再開発エリアのマンションは、購入のタイミングや計画変更によって高値づかみや資産価値が下落するリスクもあるので、常に最新情報を集めることが欠かせません。また、過去の経験から再開発エリアにあるマンションが予算面で厳しい場合、隣の駅も狙い目です。再開発の影響は派生します。どちらかというと、関係者は派生するように作っています。その為、将来的に売却益を生むことや賃貸に出すことによる賃料収入を得ることも可能です。

将来の生き方の選択肢を広げられる可能性を秘める再開発エリアにあるマンション。狙い目な一方、安直な判断は破綻も招くので、自宅を購入の際はローンやライフプランだけでなく、立地、特に、再開発についての知識や情報を持っている不動産会社や担当者を見つけることから始めることをおすすめします。というのも、ローン破綻や老後破綻をこれまで見てきて、家庭の事情を含め、自分勝手に住む場所を決めてしまうと、万が一の時に取り返しのつかないことになってしまうため。

住まいのトラブル無料相談では頂いた内容を社内で共有し、４８時間以内に対応や判例を回答しています。なお、必要な場合には民事に強い弁護士や建築士などの専門家と相談し、ご紹介いたします。費用が発生する場合には、必ずご連絡いたします。