１２．下町の人情や風情を残した「大山」、再開発事業の進展によりさらに活気に満ちた街へ

東京都板橋区に位置する大山は下町風情と昭和の良さが残る活気のある街です。中でも、大山駅南口にある「ハッピーロード」と呼ばれる商店街は下町の人情を残しながら、常に新しいことに挑戦しているため、地元の人のみならず各地の方からも絶大な支持を受けています。

また、２０１８年８月に人気芸人さまぁ〜ずさんが街中をブラブラする番組「モヤモヤさまぁ〜ず２」で大山が特集を組まれたことでも注目を集めています。幅広い世代から人気のある小栗旬さんをゲストに迎えたことで、多くの方がオンエアを視聴していたためです。

大山の人気エリア以外に普段メディアに取り上げられない場所を楽しそうに探索する３人の姿を見て「大山はこんなに魅力的な街なのか」と多くの方の興味を引きました。

しかし、「下町風情が残る街は治安が悪い」といった悪い印象があるため、大山の昭和を感じる雰囲気に治安を不安視する声が少なくありません。実際、弊社のお客様の中にも「池袋からも近く、地元以外からも人が集まるから治安が悪そう・・・」といった意見を寄せられたことがあります。

そこで、この記事では不動産を購入する観点から大山の将来性や利便性、街の特徴について詳細に解説していきます。最後まで読み、今後の参考にしてみてください。

１．東京、板橋区大山町はどのような街？

大山は昔ながらの下町の人情が溢れているため、この街で育った方でなくてもすぐに馴染むことのできるアットホームな街です。例えば、大山駅周辺にある『ハッピーロード大山商店街』は、数多くの飲食店が立ち並んであり、どの店の店員も気さくに話しかけてくれます。

利用客と店員が話している姿を見ると、常連客かと見間違う程にフレンドリーに会話をしているため、多くの方が居心地の良さを感じて街の虜になるのです。

さらに、大山の魅力はそれだけではありません。都心へすぐにアクセスできる利便性の高い街であるにも関わらず、一人暮らし向けの物件の家賃相場が安く設定いることも高い支持を得ている一因です。

ホームズが発表した情報によると、大山駅周辺の１Kや１LDKの物件の家賃相場は１０万円前後となっているため、頻繁にメディアに取り上げられる駅としては驚くべき安さで借りることができます。

１－１．大山の顔でもある活気溢れる２つの商店街

大山駅周辺には、大山の顔となっている２つの商店街があります。上記で紹介した『ハッピーロード大山商店街』と『悠座大山』です。中でも『ハッピーロード大山商店街』は、大山の顔のみならず『板橋区随一のアーケード』の異名を持っているため、板橋区を代表する人気商店街として区の活性化にも尽力しています。

どちらの商店街も昭和にタイムスリップしたような雰囲気を味わうことができ、人の優しさや温もりを存分に感じることが可能です。さらに、個人営業で営んでいるお店は物価が安く設定されているため、買い物もしやすい環境だと言えます。

１－２．国内最大級のターミナル、池袋駅まで６分、抜群のアクセス

大山駅は都心や埼玉県を繋ぐ『東武東上線』が通っており、東京の主要駅、交通の便がいい池袋駅まで６分で行くことが出来ます。池袋駅までいくと、JR山手線や東京メトロ有楽町線など全９つの電車通っているため、都心や千葉県、神奈川県までスピーディーにアクセスすることができます。

大山駅は１つの電車が通っていないため不便に感じる方が多いですが、抜群の利便性を誇る駅にすぐにアクセスできるため、実際は不便を感じないはずです。

また、現在進行中の『大山駅の駅前広場整備事業』により駅周辺からの路線バスの乗り入れができる空間が作られるため、今後電車以外の交通網が充実していくことも期待できます。

１－３．大山の治安はなぜ、悪いのか？

大山駅が人情味の溢れる住みやすい街であると絶賛する方がいる一方で、下町は治安が悪いというイメージが染み付いているため、「犯罪が多い街なのでは？」と移住をためらう方は少なくありません。

このため、実際の大山駅周辺の治安はどうなのかを大山駅を管轄としている『板橋警察署』が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを基に確認していきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。『過去５年間の刑法犯の推移』のデータをグラフにまとめたものです。

参考：板橋警察署

過去５年間の犯罪件数を見ると、年々大幅に減少していることが分かります。暴行や傷害、脅迫罪などの粗暴犯の件数が大幅に減少していることからも、治安面が大きく改善されていることは間違いありません。

そのことは、大山駅が位置する板橋区が犯罪件数の多さを真摯に受け止め、区内の事業者と連携して防犯に取り組んできた実績です。例えば、郵便局員やバイクのデリバリー業者の車やバイクに『パトロール中』や『ドライブレコーダー録画中』のステッカーを貼り、犯罪をおこしにくい環境を作り出しています。

２．大山駅の再開発地域

現在大山のハッピロード大山商店街の周辺では、住友不動産を参加組合員とする『大山町クロスポイント周辺地区市街地再開発事業』により『大山町クロスポイント周辺再開発ビル（仮）』と呼ばれる４つの高層・低層ビルの建設が進められています。それぞれの建物には、住居と複数の商業施設が入る予定です。

『大山町クロスポイント周辺地区市街地再開発事業』の具体的な詳細は、下記の画像をご覧下さい。

引用：東京都庁HP

引用：板橋区役所HP

さらに、大山駅周辺の再開発事業はそれだけに留まりません。２０２１年現在、東京都や板橋区、東武鉄道による『東武東上線大山駅付近の連続立体交差事業等』と呼ばれる事業の都市計画が進められています。

具体的には、大山駅周辺にある東上本線１０〜１３号踏切と１５〜１８号踏切の合計８箇所の踏切を除去し、開かずの踏切となっていることで交通網に支障が出ている現状を改善することが狙いです。大山駅のホームから近い１５号踏切は１日２万人の歩行者が利用しているため、より良好な住環境になると期待されています。

また、この事業にかかる事業費は、用地費を含む約３４０億円を想定しており、住民や関係者からの意見聴取を得て、２０２１年度の国土交通省による事業認可の取得を目指しています。仮に、地下方式を採用した場合、計画対象エリアのうち２箇所が工事期間中は通行できなくなり、事業費が５５０億と高額になっていたため、住民の理解を得るのが難しそうです。

一方で、板橋区は３,３００㎡ある大山の駅前広場の都市計画も進めています。連立計画の対象エリアは、大山駅を中心とした中坂橋駅付近から環状６号線までの約１．６ｋｍの区間となっており、道路と鉄道を連続的に立体交差化できるように整備される予定です。

具体的な、『東武東上線大山駅付近の連続立体交差事業等』については、下記の画像をご確認下さい。

引用：東京都建設局HP

２０２１年現在、『東武東上線大山駅付近の連続立体交差事業等』は『用地測量等説明会』までしか進んでいないため、具体的な工事竣工日は決まっていません。

また、再開発が中止になるような事例は発生していませんが、大山駅周辺の再開発事業に反対している住民が多いため、今後計画が難航する可能性もあり得ます。

ちなみに、鉄道用地の外側で移転が必要となる用地は、『都市計画素案』に記載された地図を見ると、建物約３７件分にあたる約１,８００㎡の用地の取得が必要となっています。

しかし、具体的な測量を実施していないため、明確な必要用地の面積やこの記事で紹介した再開発事業について詳細を確認したい方は、板橋区役所に確認を行うようにして下さい。

３．大山の価値はさらに上昇するのか？

既述の通り、大山駅周辺は人情に溢れた温かみのある街となっているため、多くの方が注目しているエリアであることは間違いありません。

しかし、不動産を購入するうえで、人気があるだけで決めるのは危険です。そのため、ここからは将来的に大山駅周辺がどのように変化していくのか、それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。

３－１．板橋区全体の人口の推移

参考：各区役所のHP

上記のグラフは、板橋区が発表した『世帯数・人口表』のデータと隣接する北区が発表した『世帯と人口の増減表』の人口の推移を比較したグラフです。

３－１－１．まず、大山駅がある板橋区を確認します。

２００６年以降、安定して人口が増加していることが分かります。１４年間で一度も減少していないことと、再開発事業により街がさらに活性化していくことを考慮すると、今後も安定して増加していく可能性が高いです。

３－１－２．一方で、大山駅から近くの場所に位置する北区の人口のデータは

増えてはいますが、微増、ほぼ横ばいで推移しています。あまり大幅な上昇は見られません。北区の赤羽や王子など大山よりも交通機能が充実している街が点在しているにも関わらず、約２０万人の差があることから、板橋区がずば抜けて人気がある街だということが分かります。

３－２．板橋区の全体の人口予測

引用：板橋区役所HP

将来的に、大山の人口がどのように変化していくのか？板橋区が発表した『板橋区人口ビジョン及び総合戦略２０１９』のデータを基に考察していきます。このデータによると、２０２０年をピークに区の総人口は減少していくと予測されています。

しかし、実際の２０２０年の人口数を見ると『板橋区人口ビジョン及び総合戦略２０１９』で予測されたデータよりも約１６,０００人多いことや現在大山駅で進められているタワーマンションの入居が開業予定となっていることを考慮すると、板橋区内の人を集めることが出来る地域には将来的にも人口が増えていくことが推測されます。

３－３．交通機関の乗降率から見る利便性

参考：現地調査ファイル（東武電鉄HPより）

東武鉄道が発表している『乗降人員』のデータを基に、大山駅を通っている東武東上線の乗降客数の推移を考察していきます。

２００８年をピークに３年間上効率が減少傾向でした。しかし、頻繁にメディアに特集されるようになったことで注目を集めるようになり、２０１２年以降は安定して右肩上がりになっています。

駅周辺の商店街だけでなく、一人暮らし向けの家賃相場が比較的安く設定されていることや地元以外の方も馴染みやすい環境となっていることで、大山を移住先に選ぶ方が増えているため、まだまだ上昇傾向で推移することが予測されます。

３－４．大山の土地の価格の推移

参考：現場調査ファイル（国土交通省、地価調査）

次に、大山駅周辺の土地の価格の推移を確認していきます。上記は、商業地に区分されている『板橋５－１（東京都板橋区大山町３１－１）』と住宅地に区分されている『板橋－１７（東京都板橋区大山東町１０－２）』のデータを基に、２００８年から１２年間の価格をグラフにまとめたものです。

３－４－１．まずは、駅周辺の『板橋５－１（東京都板橋区大山町３１－１）』

２００８年に起こったリーマンショックを機に約５年間低迷していました。しかし、２０１４年から徐々に価格が上昇しており、１２年間で１３万円／㎡（１０％）増加しています。

３－４－２．一方で、住宅地の『板橋－１７（東京都板橋区大山東町１０－２）』

こちらも同様に２００８年に高値を更新して以降、横ばいが続いていますが２０１６年から徐々に価格が上昇しており、１２年間で３９,０００円／㎡（７％）増加しています。

３－５．大山駅周辺の中古マンションの価格推移

３－５－１．マンション等住宅価格の推移

大山駅周辺の中古マンションの価格の推移をライフルホームズの『住まいのインデックス』のデータを基に確認していきます。

まずは、下記のグラフをご覧下さい。こちらは、大山駅周辺の中古マンションの価格の推移をまとめたものです。

引用：住まいのインデックス

上記のグラフによると、大山の中古マンションの価格は他の地域と比較して、安定して上昇傾向です。直近３年間で約７％近く上昇していることが分かります。今後、現在進められている再開発事業が何事もなく進めば、将来的にも上昇していくことは間違いなさそうです。

３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している大山駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を４，６２８万円（２１９万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格６，２２１万円（２９４万円/坪）でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格５，１４３万円（２４３万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格３，７０６万円（１７５万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（４，４９２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３８%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、

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ちなみに、過去大山駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。

４．大山の地盤や災害の影響は？

次に、不動産を購入するうえで重要なポイントとなる、地盤や災害による影響について解説していきます。近年、自然災害は増えており、首都直下型地震や南海トラフ地震がいつ発生してもおかしくないと言われています。大山駅周辺にどのような影響があるのか不安を感じる方も少なくないと思います。

では、実際に大山はどのような影響を受けるのでしょうか？

地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都板橋区大山町・地域別危険度』のデータによると、大山駅周辺の地盤は固結した地盤となっているため、地震が起きても揺れが倍幅されにくく、地震の揺れに対して比較的危険度の低い地域であると診断されています。

このことから、万が一大規模な地震が発生しても、身の安全を守れる可能性が高い地域だと言えます。

４－１．大山のハザードマップや対策

大山がある板橋区は、荒川や石神井川や白子川の内水川と隣接しているため、台風や集中豪雨による川の氾濫が懸念されています。

このため、区では『荒川が氾濫した場合』と『集中豪雨が発生した際に内水川が氾濫した場合』を想定してハザードマップを作成しています。

引用：板橋区

引用：板橋区

ハザードマップによると、荒川が氾濫した際も、大山駅周辺は影響を受けないと想定されています。

一方で、内水川が氾濫した場合は、駅周辺は０.２ｍ〜０．５ｍ浸水すると想定されているため、不動産を購入する際は注意が必要です。大山駅周辺の不動産を購入するのであれば、『３階以上の不動産』を購入するのが無難です。

５．各地から注目を集めている大山、さらに活気ある街へと進化することで、今後も価格が上昇する？

各地から注目を集めている大山駅は、現在進行中の再開発事業により、さらに活気に満ちた街へと進化を遂げようとしています。

街の利便性の向上を目的とした線路の高架化工事や近代都市のような４つの高層・低層ビルが完成すると、さらに生活の便が良くなり街全体の価値が高まるはずです。

しかし、内水川の氾濫によって０.２ｍ〜０．５ｍ浸水すると想定されているエリアもあるため、どの地域や不動産を購入するか見極める必要があります。このため、もし、不動産を購入するのであれば、火災保険の価格にも影響するため、ハザードマップを確認した上でしっかりと見極めるようにして下さい。

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