2022年1月31日

３６. 「猥雑な繁華街」から、緑とアート・カルチャーの街への変貌！？消滅可能性都市選出をバネに進化した東池袋

このページの主な内容

はじめに

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、非常に購入するのが難しくなっています。

私たちは２０１２年の創業以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

今回は、再開発が動いている東池袋駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

*サンシャインシティ

豊島区は２０１４年に東京２３区で唯一「消滅可能性都市」に選ばれてしまいました。

繫華街で人が多い池袋を有する豊島区が消滅可能性都市に選ばれたことはとても衝撃的な発表でした。

しかし、消滅可能性都市に選ばれた翌年の２０１５年、池袋エリアは「特定都市再生緊急整備地域」の指定を受け、それをきっかけに新たな層を増やすべく、官民一体となって都市開発が進みました。

その甲斐があってか、池袋はリクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する「住みたい街ランキング２０２１」で、９位に位置付けています。なんと、池袋は２０１５年～の２０２１年の同ランキングでほとんど１０位以内にランクインしている街なんです。

２０１７年月１２月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、「大進化中の池袋東口に密着」と銘打ち、再開発による池袋東エリアの進化にもスポットライトを当てた内容となっていました。

この記事では「消滅可能性都市」の選出をバネに、進化を続ける東池袋駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。

マンション等、東池袋駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

１．東京、東池袋はどのような都市か？

正直、「池袋周辺は治安があまり良くなさそう」、「首都高が通っているため交通量も多く、空気や騒音が気になる」といったイメージが強い街だと思います。

実際、２０２１年９月には、マッチングアプリで売春を持ちかけ、高額な金銭を要求する売春グループが東池袋付近で摘発されるなど、やはり治安の良くない繁華街のイメージが色濃く張り付いている街です・・・。

まず、東池袋駅と雑司ヶ谷駅、護国寺駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。

東池袋駅は、他の駅に比べ、年収２００万円～３００万円の世帯が最も多く、１７％程度を占めることがわかりました。

また、年収２００万円未満～４００万円の世帯数が全体の５０％以上を占めていることから、学生や単身サラリーマンの方など、庶民的な層及び若年層に好まれるエリアであることがわかります。

年収１，０００万円を超える世帯数も他の２つの駅と比べ、低くなっています。

１－１．元は雑司ヶ谷だった東池袋

*池袋ＰＡＲＣＯ本館

東池袋周辺は、元は北豊島郡雑司ヶ谷村に属しており、その名の通り雑木林に覆われた土地でした。そこに明治時代、現サンシャイン６０の土地に、巣鴨拘置所の前身となる東京集置鑑が設置されました。

明治後半～大正時代にかけては、都電や日本鉄道（現ＪＲ）池袋駅の開業、東上鉄道（現東武東上線）や武蔵野鉄道（現西武池袋線）が乗り入れ、昭和になると西武百貨店の前身のデパートが開業。

戦後には、東武百貨店・パルコ、１９７８年にはサンシャイン６０が開業し、人の集まる街になりました。

１－２．オタク女子の聖地「乙女ロード」をはじめ、女性人気も上々

*アニメグッズショップ「らしんばん池袋本店」

首都高速５号線下「サンシャイン前」交差点から、春日通り「東池袋３丁目」までの２００ｍにわたる道には、女性を対象にした同人誌やアニメグッズを扱う店舗が集結してします。

また、サンシャイン６０では人気アニメとコラボしたイベントを開催、ポケモンセンター、プチプラファッションや雑貨、カフェもたくさんあり、女性が多く集まるエリアです。

２．東池袋は治安が悪いイメージがあるが実際は？

*参考：池袋警察署

上記のグラフは、池袋エリアを管轄する池袋警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。既述の通り、治安が良くないイメージの池袋ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあります。

豊島区では、繁華街での悪質客引きやスカウト行為者の取り締まり、環境浄化パトロールなどを実施していて、繫華街ならではの防犯強化に努めています。

＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。

３．東池袋は再開発でどのような進化をするのか？

有楽町線「東池袋」駅はその名の通り、池袋駅の東にあり、サンシャイン６０の最寄り駅です。２０１７年３月に東池袋四丁目２番街区地区として、都市計画決定を受けています。

これは、木造住宅が密集し細分化された地区内の宅地を共同化し、高度利用することによって、地区全体の不燃化を促進し、賑わいと憩いの創出を図るための計画です。

現在、野村不動産が再開発組合員となり、２０２２年３月の竣工に向けて、市街地再開発事業が急ピッチで行われています。

実際歩いて見ると、１丁目から５丁目辺りまでいたるところで再開発が行われている東池袋。

その中で、いくつか行ってみて、良かった地域をピックアップして、説明します。

３－１．南池袋公園のリニューアルで印象が変わった東池袋

*南池袋公園

東池袋駅から徒歩４分の南池袋公園は、２０１６年４月に全面リニューアルオープンしました。

以前はホームレスが住み、着き炊き出しが行われるなどしていた南池袋公園ですが、リニューアルによって綺麗な芝生が敷きつめられ、おしゃれなカフェレストランもオープンしファミリーやカップルで賑わっています。

*としまみどりの防災公園

また、東池袋駅から徒歩５分のところには２０２０年「としまみどりの防災公園」がオープンしました。

元々造幣局があった敷地に、防災公園としての役目も持つ施設が新しく登場しました。

こちらも、単なる広場としての公園のみならず、カフェや小売店舗も展開され、こちらもファミリーや若者が集う憩いの場となっています。

最近は、ワークショップやファーマーズマーケットも開催され、東池袋に新たな活気をもたらしています。

３－２．新たな商業施設も続々登場

*キュープラザ池袋

東池袋エリアの再開発は、もちろん公園だけではありません。２０１９年に「キュープラザ池袋」、２０２０年に「ハレザ池袋」が開業しました。

どちらも大型の映画館が入っており、ハレザ池袋にはミュージカルや演劇を行う劇場、音楽ライブやⅤチューバーによるライブ、ＣＧライブが開催される劇場もあり、新たなカルチャーを創造する地となっています。

３－３．これから完成予定の再開発も目白押し

３－３－１．東池袋４丁目２番街区地区再開発事業について

*「東池袋４丁目２番街区地区再開発事業」現場の様子

現在、建設中の「東池袋４丁目２番街区地区再開発事業」は、東池袋駅と直結の住宅・店舗・事務所、子育て支援施設が入る複合施設計画となっています。

住戸部分は野村不動産のマンションシリーズ「プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ」となっています。

３－３－２．南池袋２丁目Ｃ地区計画について

*「南池袋２丁目Ｃ地区計画」現場の様子

また、東池袋駅周辺の再開発は東池袋４丁目だけではありません。

東池袋駅周辺には地上５２階建てのツインタワーマンションが建設中の「南池袋２丁目Ｃ地区計画」、５７階建てのタワーマンション・商業施設・オフィスが建設予定の「南池袋２丁目Ｂ地区計画」も進行中です。

３－３－３．東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業について

*「東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業」着工予定の現場

さらに、オフィスを主体とし、文化体験施設やイベントホールなども入る超高層ビルを計画している「東池袋一丁目地区第一種市街地再開発事業」も２０２２年の着工を予定しており、「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」の街区再編街づくり制度を利用した再開発が目白押しです。

今までの治安が悪い繁華街のイメージから、居住地としても人気の街へ変化していくことが予想されます。

４．東池袋駅の価値は今後も上昇するか？

このように、たくさんの再開発計画がなされ、街の印象が変わっていきそうな東池袋。

しかし、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータを基に詳しく確認していきます。

４－１．東池袋駅周辺の世帯数の比較

上記は、東池袋駅と徒歩１５分圏内の雑司ヶ谷駅・護国寺駅の世帯数を比較したグラフです。

先ほど、年収で比較して分かったように、東池袋駅は他の駅と比べ、単身世帯が多いことがわかります。

利便性の良さやサンシャイン６０に近いことから、オフィスへのアクセスを重視した単身者に人気です。

しかし、再開発計画による大型マンション建設の影響により、今後は単身者というより、２人又は家族世帯が増える可能性が高いです。

４－２．東池袋駅の人口予測

次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、近隣駅含め人口の減少が予測されない手堅いエリアであることがわかります。

*参考：豊島区役所

こちらは豊島区全体の人口推移を表したグラフです。２０２０年までは年々上昇傾向にあり、２万人以上増えています。

しかし、２０２１年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国の影響から減少傾向にあることが推察されます。

利便性を志向する単身者に強みを持っていた東池袋に人が帰ってくるのはもう少し先になるかもしれません。

４－３．交通機関の乗車率から見る利便性

*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「東池袋駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、東池袋駅の乗降客数は年々増加傾向にありますが、２０１９年は若干減少傾向にあります。ただ、東池袋駅周辺の再開発が完了したら、乗降者数は増加することが想定されます。

４－４．東池袋駅の地価を考察

*東池袋駅周辺の様子

次に、東池袋駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『豊島５－２４（東池袋駅）』と、住宅地に区分されている『豊島ー２』、近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。

４－４－１．商業地に区分される「東池袋駅」について

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１２年から２０２１年にかけて大きく増加しています。

消滅可能性都市に選出された翌年の２０１５年から、豊島区は消滅可能性都市脱却に向けて、緊急対策会議を実施しています。本腰を入れた再開発事業を計画し、地価の上昇に影響を及ぼしているようです。

なお、２０１２年から２０２１年にかけて８６万円／㎡（約６２％）増加しています。

*商業地『豊島５－２４（東池袋駅）』の様子

４－４－２．住宅地に区分される「東池袋駅」について

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

住宅地も、商業地と同様に年々上昇傾向にあります。居住用・商業用どちらも有益性が期待できるのではないでしょうか。

なお、２０１２年から２０２１年にかけて１８万円／㎡（約４３％）増加しています。

*住宅地『豊島ー２』の様子

４－５．東池袋駅の中古マンション価格の推移

４－５－１．マンション等住宅価格の推移

*駅周辺のマンション群

ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の東池袋駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの東池袋駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

引用：ライフルホームズ

東池袋駅の中古マンションの価格は、２０１０年以降、上昇傾向が続いています。グラフを見ると、その上昇が一目で分かります。また、直近の３年間に限れば１４．７６％程度上昇しています。

中古マンションの価格は上昇傾向にある一方、中古戸建・土地の価格は２０２１年４月から１０月にかけて下落傾向にあります。今後は再開発の影響を受け、上昇基調になる可能性が高く、注視が必要です。

４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している東池袋駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，０３９万円（２３８万円/坪）でした。

次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１０４５０万円（４９４万円/坪）でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格６，４２１万円（３０３万円/坪）でした。

最後に、ＡＩを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格６，９００万円（３２６万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（６，１２０万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約７１％もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

５．豊島区の地盤や災害の影響は？

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。

東池袋駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

５－１．　地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都豊島区・地域別危険度』

*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成

東池袋１丁目～５丁目までを確認すると、東池袋３丁目が一番危険度が低いことがわかりました。建物倒壊危険度、火災危険度共に以前より順位が下がっています。

ちなみに、倒壊・火災共に危険度が一番危険度が高いのは、東池袋５丁目でした。３丁目と比較すると、建物倒壊危険度は５．０１棟／ｈａ、火災危険度は４．０２棟／ｈａ高まります。

写真の通り、このエリアは木造の戸建てがまだ残っているため、倒壊や火災時の危険が高いのかもしれません。

その為、東池袋５丁目に不動産を購入する際には、注意が必要だと思います。

５－２．豊島区作成の「水害ハザードマップ」

*参照：豊島区役所HP

東池袋１丁目～５丁目は、河川の氾濫による浸水に関して、区域外、内水による浸水は０．１ｍ程度の被害が想定される箇所があります。しかし、周辺含めて比較的水害に強いエリアであることが言えます。

６．繁華街のイメージから、アートとカルチャー・ファミリーの街へ

*豊島区役所も入る「としまエコミューゼタウン」

池袋といえば、最近では外国人の増加などで治安の悪化が懸念されているイメージです。

一度は消滅可能性都市になってしまった豊島区ですが、それをバネに官民一協同のプロジェクトを立ち上げ、劇場や公園が続々オープンし、「アート・カルチャーの都市」として、新たな価値を生み出していることがわかりました。

また、今回調査した再開発により、マンションが増え、繁華性や利便性の向上も予想されており、ファミリー層の取り込みも見込めるエリアです。

地価も現在上昇傾向にあり、これから再開発完了後の展望が期待できると思います。

私が現地に行き、内容をまとめました。

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。