３０．としまえん跡地の再開発と大江戸線の延伸、再開発促進地区を代表する練馬駅の今

埼玉県に隣接する練馬区は、２３区内で一番公園の多い区のため、自然が多く、のどかで住みやすいイメージがあります。

そんな練馬区を調べてみると、２０２１年のライフルホームズの首都圏版「買って住みたい行政区ランキング」において、第５位にランクインしていました。また、「借りて住みたい行政区ランキング」においては第６位にランクインしています。

更に、ライフルホームズの「子育てしやすい街ランキング」では、練馬区が第１位にランクインしました。緑豊かで閑静な住宅街である「練馬」は、子育てしやすい街としても注目されています。理由としては、光が丘公園や石神井公園など大きな公園があり、保育園や小児科の数が多いからです。

また、２０１９年月８月に地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）で、練馬駅が特集されました。

そこで、１位に取り上げられたのは、練馬区民に愛された遊園地の「としまえん」でした。「としまえん」は２０２０年８月末をもって惜しまれながらも閉園しました。

しかし、その跡地に、「ハリーポッター」のテーマパーク建設計画があり、若年層の就業人口増加も見込める開発都市エリアとなっています。

次に、２位に取り上げられたのは練馬区役所です。東京の区役所の中で２番目に高い建物であると紹介されました。２０階には展望ロビーがあり、地上およそ８０メートルの景色を堪能できる街のシンボルとして親しまれています。

*練馬文化センター

４路線が交わるクロスターミナルである練馬駅周辺は、練馬区の中心地にふさわしい空間を目指した街づくりが行われています。特に、北口には広々とした駅前広場と、音響に定評がある多目的ホール「練馬文化センター」があり、洗練された街並みが広がっています。

しかし、他の再開発地域同様、住みやすく人気もある街というだけでは、不動産を購入するポイントとしては不十分です。

そこで、この記事では、実際に現地を見て、練馬の利便性や将来性、街の特徴について不動産を購入する観点から詳しく解説していきます。不動産購入を検討している方は、最後まで読んでぜひ参考にしてみてください。

１．東京、練馬はどのような都市なのか？

まず、練馬駅に近い、椎名町駅や江古田駅を年収別にその割合で比較してみました。練馬駅は、他の２駅と同様に年収２００万～５００万の割合が高く、４５％を占めています。

そして、世帯数を見ても、単身者より、二人以上のDINKS等世帯と年収５００万円以上の方の割合が他の駅より高く、更に家族世帯に好まれその中でも年収１，０００万～１，５００万の世帯が椎名町駅と江古田駅に比べ７．６％と多くなっています。

それなりに年収が高い世帯が住んでいることがわかります。一方、椎名町や江古田駅は学生や単身者層が多く住んでいることがわかります。練馬駅は中堅層と比較的余裕のある世帯に好まれる家族向けの地域だと言えます。

＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。

１－１．多彩な都心へのアクセスが魅力

*練馬駅　北口

練馬駅は２００８年６月の東京メトロ副都心線開業により、池袋・新宿・渋谷エリアの主要ターミナルへのダイレクトアクセスが可能になりました。

また、練馬駅を中心とした練馬区は、２００８年に人口７０万人を突破し、２３区内では世田谷区に次ぐ第２位の人口規模を誇ります。

１－２．都内１位の生産量を誇る練馬産キャベツ！給食では朝採れが食べられる！

*シェア畑　練馬桜台

練馬大根の産地として知られている「練馬区」ですが、実は、「キャベツ」が都内での生産量１位を誇っています。普段の学校給食でも、朝採れのキャベツが提供されています。地場産野菜を出せるのは「練馬区」だからこそといえます。

更に、練馬駅には徒歩８分のところに「シェア畑」も誕生しました。手ぶらで気軽に野菜作りの醍醐味が味えます。

他にも、農業体験ができる農園が多くあります。こうした環境も魅力の１つです。

１－３．閑静な住宅街にマンション建設ラッシュ

*駅前のタワーマンション

住宅地としての印象が強い練馬区は、閑静な住宅街が区内全域に広がっています。特に石神井公園に隣接した「石神井町」や西武グループによって整備された「大泉学園都市」の名残がある「東大泉」などは、城北地区でも有数の高級住宅街として知られています。

また、近年では東京メトロ副都心線開業に合わせたマンション建設ラッシュが起こり、さらに石神井公園駅や大泉学園駅の駅前にはタワーマンションが登場しました。これからとしまえんの跡地の開発だけでなく、「大江戸線の延伸」も予定されており、益々注目を集めていくエリアです。

２．練馬の治安は良いイメージだが実際は？

参考：警察署

練馬駅周辺を管轄している練馬警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。データによると、過去５年間で発生した犯罪件数は減少していました。特に、自粛期間のあった２０２０年には大きく減少しています。

*練馬警察署

練馬区では、安全・安心パトロールカーを使用して、委託警備員による公園や通学路などの区内巡回パトロールを、毎日行っています。

３．２０１４年に練馬駅北口のCoconeri（ココネリ）が開業！

*ココネリ

２０１４年に練馬駅北口再開発事業の一環として、複合施設「ココネリ」を開業しました。１階はライフ練馬駅前店、２階はユニクロ、カルディコーヒーファーム、カフェ・カルディーノ、トモズが出店しています。

他にも、区民ホールやリハビリテーション病院もあり、コンパクトながら利便性の高い施設です。

また、現在練馬駅周辺は再開発促進地区（２号地区）に指定されており、一体的かつ総合的に再開発を促進すべき地区として、今後も整備が進められていきます。

*『ワーナー ブラザース スタジオツアー東京 ‐メイキング・オブ ハリー・ポッター』の工事現場

更に、既述の練馬駅から徒歩圏内の「豊島園駅」にあった「としまえん」跡地ですが、「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京 ‐メイキング・オブ ハリー・ポッター」が２０２３年にオープン予定と発表されました。

「ハリー・ポッター」の映画撮影で実際に使われた衣装や小道具などが展示される予定です。

先日の大泉学園駅の記事内でまとめた「大江戸線の延伸」も計画も含め、練馬駅周辺は開発エリアであり、利便性の高まりと共に、繁華性や人口の増加が見込めます。

４．練馬周辺の価値は今後も上昇するのか？

*駅前中央商店街

今まで見てきたように、練馬駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、今後も再開発により整備が進められることからも、住みやすさは向上していきそうです。

しかし、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見込めるか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

４－１．練馬駅周辺の世帯数の比較

上記のグラフは「練馬駅」と「椎名町駅」、「江古田駅」の世帯数の比較です。練馬駅は、他の駅と比べ、２人以上世帯の割合が高く、ファミリー層が多い傾向が分かりました。

年収部分で既述したように、豊かな方が多いため、施設や利便性など自然豊かで子育てしやすい環境のため、ファミリー層にも愛されていることがわかります。

４―２．練馬駅周辺の人口予測

次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成したグラフです。

２０５０年までの人口の増加予想数を確認すると、練馬駅は６，５８９人となっています。椎名町駅も江古田駅も同じような人口推移が予想されています。

上記は、練馬区「統計情報」を基に過去１０年間の練馬区全体の人口推移をグラフにしたものです。

２０１２年から３２，１９６人（４．５％）増加しています。なお、既述のような要因を踏まえ、練馬区の人口は、２０４７年まで、現在とほぼ同じ規模の人口を維持しているという予測となっています。

４－３．交通機関の乗車率から見る利便性

参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「練馬駅」の乗車数の推移を考察していきます。グラフの通り、西武池袋線「練馬駅」の乗降客数は緩やかな増加傾向にあります。

４－４．練馬の地価を考察

*駅ホームの様子

ここから、練馬駅周辺の土地価格を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『練馬５－１（練馬駅）』と、住宅地に区分されている『練馬ー６７（練馬駅）』、近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をまとめたものです。

４－４－１．商業地『練馬５－１（東京都練馬区豊玉北６－１－８）』について

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

２０１６年からは地価が上がり、２０２０年まで増加しています。なお、２０１１年から２０２１年にかけては４２万円／㎡（約４２％）増加しています。

*商業地『練馬５－１』の様子

４－４－２．住宅地『練馬ー６７（東京都練馬区豊玉北４－２５－５）』について

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

住宅地も徐々に地価が上昇し、２０１１年から２０１１年にかけて１３．４万円／㎡（約３１％）増加していました。

*住宅地　『練馬ー６７』の様子

４－５．練馬の中古マンションの価格の推移

*駅周辺のマンション群

４－５－１．マンション等住宅価格の推移

最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、練馬駅周辺に建つ中古マンションの価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの練馬駅周辺に建つ中古マンションの価格をまとめたものです。

引用：ライフルホームズ

上記のグラフによると、現在練馬駅周辺の中古マンションは価格が上昇傾向です。直近の３年間を見ると８．８４％程度上昇しています。

一方で、土地価格が２０１９年末から下降していましたが、一気に上昇傾向に向かっているのは注目です。

４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している練馬駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，９７０万円（１８７万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格６，７２２万円（３１７万円/坪）でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格４，３２１万円（２０４万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，３２３万円（２０４万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（４，２０５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約６０%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、

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５．文京区の地盤や災害の影響は？

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。東大前駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

５－１．　地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都練馬区・地域別危険度』

参考：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳ

練馬１丁目～４丁目までを確認すると、地盤の揺れに対して１丁目が一番危険度が高いということがわかります。一方で、一番危険度が低い地盤は練馬４丁目だということもわかります。

ただ、練馬駅周辺は古くから形成され固結している地盤のため、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。建物倒壊危険度の順位は、東京都の中で２４６５位。１ヘクタール１．８３棟と予測されています。

５－２．　練馬区の「水害ハザードマップ」や対策

引用：練馬区

練馬駅周辺の練馬１～４丁目は０．１～０．５ｍの浸水被害が予想される場所が若干確認できますが、そこまで深刻な被害にはならないように感じます。

*石神井川

しかし、石神井川に隣接する練馬２丁目、４丁目は土砂災害警戒区域になっているため、この付近を避けて不動産を購入することをおすすめします。

６．住環境、交通の利便性良し！子育てしやすい街として人気上昇中の「練馬」

*駅前ロータリー

緑豊かで閑静な住宅街の練馬駅周辺は、子育てしやすい街として人気が高く、更に庶民的なため、希望の住居に手が届くエリアとしても人気のようです。

今までは、新築マンションの価格が都心に隣接しながら分譲価格が抑えられ、そこも人気の１つでした。しかし、今後は大江戸線延伸も予定され、人気も上昇中であるため、新規物件は驚くような高額設定になる可能性も否定できません。

一方、ハザードマップで見た通り、最近のゲリラ豪雨から石神井川付近での水害には注意が必要です。

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