２８．都市再生計画が完了しても、開発が続く、注目のＪＲ山手線「田端」

今回は、平成２５年に再開発事業を一段落したものの、引き続き、開発が行われている山手線田端駅周辺について、現地を実際に歩き、人口や地価の推移から情報を整理しました。

*田端駅 北口

北区に位置する「田端」は、メジャー感に欠ける街ではありますが、新海誠監督の映画「天気の子」の舞台として話題になったことを覚えている方もいるのではないかと思います。

そして、なんと、あるランキングで１位を獲得しているのです。それは、株式会社リクルート住まいカンパニーが調査した「山手線２９駅の家賃相場が安い駅ランキング」です。山手線内で最も家賃相場が安い駅であり、ワンルーム・１K・１DKの単身者向けのマンションの家賃相場は２０２０年で８．３万円でした。

更に、毎年話題になっている、SUUMO「穴場だと思う街ランキング２０２１関東版」で、「田端」が７位となりました。また、住みたい沿線ランキングで、田端駅のあるＪＲ山手線が４年連続１位となりました。

２０１４年３月に、地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では「田端」が特集されました。同番組内では、古き良き昭和の面影を残す商店街があり、多くの文士・芸術家に愛され、数々の名作が生まれた街として芥川龍之介の住居跡や正岡子規の墓が紹介されました。

そんな田端駅は崖の中腹という立地から駅前にスペースがなかったため、大規模な再開発がなされず、実際に行ってみると駅前はひっそりとしています。ただ、駅から離れた場所には昔ながらの商店街が残り、閑静な住宅地が形成されているような環境です。

*田端運転所

その他田端駅は鉄道ファンの「聖地」として有名です。というのも、田端駅界隈には、ＪＲ東日本の田端運転所といった鉄道関連施設が点在し、北口の駅前広場からつづく歩道には新幹線の”鼻”をカットした部品や車輪なども展示されています。

正直、「田端駅」周辺は山手線とは思えないくらい何もない駅ですが、どこに行くにも便利な人気の山手線沿線であり、下町情緒が残っており、住みやすい街です。

この記事では、この街の魅力を不動産購入の大事な検討要素となる「利便性」、「将来性」、「街の特徴」の観点から掘り下げていこうと思います。

１．東京、田端はどのような都市なのか？

まず、田端駅、西日暮里駅、巣鴨駅の年収別の世帯数の割合を比較してみました。どの駅も同じ割合ですが、田端駅は西日暮里駅同様、年収２００万～５００万年の収入層の世帯数の割合が６０％を占め、一般家庭に愛されているエリアだと言えます。

また、残り４０％を占める、年収６００万～１５００万の収入層の世帯数も他の駅同様で、巣鴨や西日暮里同様、田端駅は比較的ゆとりのある世帯も住むエリアだとも言えます。

１－１．昔の田端は、最先端でおしゃれな街だった

*高台から眺める線路

田端の閑静な雰囲気や高台から眺める風景が一時期、芸術家たちの中で評判となったことがあります。

明治時代の中ごろの田端は、雑木林や田畑が広がるのどかな農村だったようです。１１８８９年、上野に東京美術学校（現在の東京芸術大学）が開校すると、上野に近い田端に、若い芸術家が移り住むようになりました。

こうして芸術に携わる人々が同じ地域に集まったことで、１９１０年には親睦団体「ポプラ倶楽部」が生まれ、テニスコートや西洋料理の店も誕生し、田端は「芸術村」として、当時の流行の先端をいく街となっていったそうです。

１－２．文豪が多く住んだ田端文士村

*『芥川龍之介記念館』建設予定地

１９１４年には芥川龍之介が田端に住むようになり、さらに詩人の室生犀星、その２人を中心にして萩原朔太郎や堀辰雄、菊池寛、中野重治など多くの作家、詩人が集まるようになっていきました。

*田端文士記念館

田端は文士村と呼ばれ、大正期の文壇を支えるにぎわいを見せました。しかし、１９２３年の関東大震災で被災したことによって、文士の多くは転出し、さらに１９２７年、芥川龍之介が亡くなり、田端文士村は終焉を迎えました。

現在は、田端文士村記念館に田端で活躍した芸術家や文士の作品、原稿などの資料が展示されています。

１－３．田端駅の交通アクセスは抜群

*ＪＲ田端駅ホームの様子

京浜東北線、ＪＲ山手線の２線が利用可能です。京浜東北線は埼玉や神奈川方面に乗り換えなしで行けます。ＪＲ山手線は上野へは８分や池袋へ９分、東京へも１５分で行け、都内の主要駅には乗り換えなしで３０分以内でどこにでも移動できます。

また、終電が遅めなのが便利なポイントだと思います。

１－４．味わい深い商店街も！今流行のサ道も楽しめる？！

*田端銀座商店街

田端駅と駒込駅の中間地点には「田端銀座商店街」があります。この商店街は、個人商店が多く残っていて、お店とお客さんの距離がとても近い人情味溢れる商店街です。

ちなみに、「佃忠」は、店頭に年中炊きたてのおでんが並び、ベンチですぐに食べることもできます。

*梅の湯

そして、今流行中のサ道も楽しめるモダンな下町銭湯もいくつか存在するのが田端です。中でも、東京初の「水素風呂」がある「梅の湯」は注目です。

２．田端の治安は良いイメージがあるが実際は？

参考：滝野川警察署の過去５年間の刑法犯の推移

田端駅を管轄としている、滝野川警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。過去５年間で発生した刑法犯の犯罪件数は減少傾向でした。一方、粗暴犯の犯罪件数が増加傾向にあります。

北区で最も粗暴犯の犯罪件数が多いのは、ある程度予想がつきますが、飲み屋や繁華街が多い赤羽駅や王子駅なので、繁華街のない田端駅は治安が良く、犯罪件数は減少し続けています。

３．２０２５年に向け、駅前に魅力的な都市空間を計画中

*田端駅前の様子

今まで大きな再開発はされなかった田端駅周辺地区にて、都市再生整備計画が計画されています。

テーマは、「歩いて暮らせる災害に強いまちづくり」です。

参考：北区HP

田端駅を中心として、南北に高低差があるため、日常生活の移動の利便性を改善する為、田端ふれあい橋脇昇降施設新設工事などを推進しています。

また、既設公園に防災施設が少なく、災害時の利用ができる公園を整備する予定です。

４．田端駅周辺の価値は今後も上昇するのか？

*田端駅周辺の様子

今まで見てきたように、田端駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、再開発により更に洗練された街へと発展することが大いに期待できます。

しかし、不動産購入を見当するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

４－１．田端駅周辺の世帯数の比較

上記のグラフは、田端駅、西日暮里駅、巣鴨駅の世帯数の比較です。田端駅は、他の駅と比べ、２人世帯以上が若干多い傾向があります。

山手線の交通利便性や家賃相場が低いのが理由の一つとなっているかもしれません。

４―２．田端駅周辺の人口予測

次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。２０５０年までの人口予想は、田端駅は１、５３１人増加する予想となっています。

その他近隣の駅も人口は今よりやや増加傾向であることが予測されています。

上記は、北区「統計情報」を基に過去１０年間の北区全体の人口推移をグラフにしたものです。２０１０年から３４，３０９人（１０％）増加しています。北区の人口は、２０２８年には３６万人を超えるという予測となっています。

更に、推計ではその後は緩やかに減少をし、２０３８年に３５万人台になると推計しています。

４－３．交通機関の乗車数から見る利便性

参照：国土交通省国土政策局・平成３０年度（駅別乗降客数データ）の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、田端駅の乗降者数の推移を考察していきます。田端駅の乗降客数はほぼ横ばい傾向にあります。

４－４．田端駅周辺の土地の価値の推移

*田端駅北口改札

田端駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『北区５－１８（田端駅）』と、住宅地に区分されている『北区ー１５（田端駅）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１１年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。

４－４－１．商業地に区分されている『北区５－１８（東京都北区東田端２－１１－１５）』について

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

*商業地『北区５－１８（田端駅）』の様子

２０１６年からは徐々に地価が上がり、２０２０年に地価が上昇しています。なお、２０２１年と２０１１年では、１６．５万円／㎡（約３２％）増加しています。

４－４－２．住宅地に区分されている『北区ー１５（東京都北区田端新町２－１６－７）』について

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

こちらも、アベノミクスを受け、２０１５年以降に徐々に地価が上昇し増加しています。

*住宅地『北区ー１５』の様子

４－５．田端の中古マンションの価格推移

*田端駅周辺のマンション群

４－５－１．マンション等住宅価格の推移

最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の田端駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの田端駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

引用：ライフルホームズ

上記のグラフによると、現在、田端駅の標準的な中古マンションの価格は直近の３年間で１２．０８%程度上昇しています。

一方で、一戸建ての価格は一度上昇しましたがまた下降トレンドとなっています。都心はマンション選好の影響から将来的にも価格は安定傾向であるといえるのではないでしょうか。

４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している田端駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を４，８１０万円（２２７万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，７２４万円（２７０万円/坪）でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格３，３４４万円（１５８万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，２２０万円（１９９万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。

上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（４，１２５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約３９%もの乖離がありました。

他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、

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最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。

５．田端駅の地盤や災害の影響は？

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。田端駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

５－１．地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都北区田端・地域別危険度』

東京都北区田端【地域別危険度】｜　地震情報サイトＪＩＳ　（ｊ－ｊｉｓ．ｃｏｍ）

田端１丁目～６丁目までを見てみると、地盤の揺れに対し、３丁目が一番危険度が高いということがわかります。

一方で、田端６丁目の地盤が一番危険度が低いことがわかります。古くから形成された固結した地盤のため、地震の揺れに対し、比較的危険度が低い地域です。建物倒壊危険度の順位は東京都の中で１８６７位。１ヘクタール２．４２棟と予測されています。

５－２．北区作成の「水害ハザードマップ」や対策

参照：石神井川　洪水ハザードマップ

田端エリア付近には、隅田川、石神井川がありますが、大型台風による氾濫の影響はうけにくいようです。ただ、大量の降水が川に排水されず、排水路の整備不十分などの原因で起こる内水氾濫が起こる可能性があります。

５－３．次に、高潮浸水想定区域図を見ていきます。

参照：東京都高潮浸水想定区域図

東京都は、過去最大級の台風が東京に接近した際の浸水被害想定地図を作成しています。あくまで１０００年に１度の大型台風を想定しています。その際、田端エリアは、高潮浸水が起こないと予想されています。

５－４．次に、北区の浸水実績図を見ていきます。

参照：北区浸水実績図

田端新町付近で過去に浸水実績があります。集中豪雨などによる河川の氾濫の影響は受けにくいですが、内水氾濫といった水害に注意が必要な区域といえます。

６．古き良き時代の文豪たちの面影を残す閑静な街並みが人気

*映画『天気の子』のモデルにもなった南口周辺の様子

かつて文豪たちに愛された閑静な街並みの田端エリア。北区内の赤羽、王子駅に比べて、大規模商業施設がないので治安が良く、単身からファミリー層までが安心して生活できます。

また、災害の面では川の氾濫の影響は受けませんが、過去の水害実績から大雨の際の内氾濫には注意が必要な地域があります。

住みたい沿線ランキング１位のＪＲ山手線が使えて、田端駅は賃料相場が他駅より安いので単身者に人気のエリアです。他にも、利便性と家賃相場の観点から、賃貸物件としても、注目のエリアと個人的には思います。

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