１４．丸の内線方南町駅への乗り入れ後の再開発を見越し、商店街沿いのビル（８．３％、１９，０００万円）を購入した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、新宿駅徒歩圏にあり、自主管理による条件の改善を行われておらず、２０１９年に地下鉄の乗り入れが行われるのをきっかけに周辺の繁華性が向上する可能性が高かった案件です。

１．地下鉄乗り入れによる利便性の向上を狙い

２０１８年、前オーナーが高齢で自主管理に疲れ、売却していた物件で、新宿にあるタワーマンションを購入し、引っ越すため、売却を急いでいました。渋谷区にある鉄筋コンクリート造の５階建ての最上階に住居がある事務所ビルです。

当物件は地下鉄の直通乗り入れにより、利便性が高まる可能性が高いエリアにあり、事務所賃料が近隣の市況から判断して３０％ほど安かったため、浜松町のオフィス事例同様、賃料交渉後の売却を目指し、購入してもらいました。

２．リノベーションと条件交渉を踏まえ

購入後、さっそく、エントランス部分の改修と防犯カメラを新設し、１階から４階までの事務所部分を一年掛けて賃料交渉を行い、保有利回りは８％を超えるレベルまで改善しました。

その他、自由化によって電力・ガス会社を東京電力から切替、定期点検や日常・定期清掃を同じ会社に任せるなど、毎月のコストの改善も行いました。５Ｇ時代に合わせ、屋上への携帯のアンテナと一階空きスペースにバイク置き場と自販機を新設し、その他収入も増やしました。

３．長期的なインカムゲインを目指し

本案件は甲州街道に近く、渋谷区にあり、新宿駅まで徒歩圏であること。そして、目の前の商店街で立て替えが活発であることから、今後も繁華性が続くと考え、保有期間中のインカムゲインに注力し、現在は売却のタイミングを探っています。

また、現状、容積未消化の建物のため、渋谷区のワンルーム条例を意識しつつ、将来的には再開発も視野に保有して頂いております。浜松町でやった事例同様、賃料が相場と比べて、低い等契約条件がおかしいものは全て契約し直し、家賃と共に当物件の資産価値を上げていった案件になります。

２０１８年以降、投資用マンションへの融資が厳しくなり、２０１７年や２０１８年あたりまで出来ていた利回りが低い物件を買ってしまった場合に、高い案件を追加購入し、返済の帳尻を合わせるような特殊な事が今は出来ない世の中になってしまったため、一つ一つ不動産の可能性を吟味し、購入して頂いております。

特に融資環境の悪化により、返済が厳しくても市場価格での売却では残債が無くならないため、売れずに保有し続けている方が増えている状況下で、将来の出口が見えない物件を紹介しないよう、現在は慎重に不動産の紹介を進めています。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。