３２．葛飾の地元でやっていたカフェが失敗し、ローン破綻で自宅の一棟ビルを７カ月近く掛け、任意売却（８，０００万円）した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や節税の特例、再開発など収支改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、住宅ローンの返済・整理を支援したものです。２０１５年、葛飾区、駅前再開発が行われている金町駅まで徒歩圏にある駅近くの一部自己使用の収益一棟ビルに関し、債権者に価格の打診を行いつつ、売却後のリースバックを条件に任意売却を行いました。

１．事業を行い、思い入れのある物件でどうしても手放したくない

依頼者である売主様が当ビルの一階でカフェレストランを営んでいたものの、うまく行かず、居住を守りつつ、売却活動を行いました。相談から決済まで７カ月近く掛かってしまいましたが、最終的に私たちの投資家リストに紹介し、買主を見つけ、債権者の方で社内稟議を通していただき、決済まで行う事が出来ました。

所有者様は最寄り駅まで徒歩３０秒と非常に近く、商店街に面しているため、繁華性があり、立地は悪くないビルの一階でカフェレストランを営んでいました。建物自体は鉄筋コンクリート造の低層階店舗付きのマンションとしっかりしたものでした。

しかし、当事業がうまくいかず、病気も重なり、ローンの返済も滞りがちになっていました。ただ、子供の頃からこのエリアに住んでおり、地域や建物への思い入れが強く、どうしても住み続けたいと言われました。

２．ローンの返済が出来ず、滞納を続け、任意売却を実行

売却を開始したものの、３カ月以上反響が無く、弊社の投資家に現所有者が住み続ける条件で売買価格８，０００万円、表面利回り１２．０％％で購入しないかと打診しました。家賃保証を含めた賃貸借契約をキチンと整理する事を条件に購入を決めてくれました。

所有者様は売却後も当ビルの最上階に住み続け、手元に残った現金で事業を継続する仕組みを提案し、実行できた案件です。既にローンの滞納が続いていたため、銀行や移管先のサービサーに任意売却の意向を説明し、売却活動を進めていました。

３．追加費用の掛からない住み続けるリースバックを条件に契約

こだわりのある土地で、物件を売却しても、住み続けられるようリースバックを行うため、買主が決まった後、所有者様の家賃保証の審査を行い、承認後に契約書の作成・整理を行いました。本件、当物件の対応を全部引き受け、所有者様に心配されていた追加のお支払いなど発生させず、売却完了できた案件になります。

駅前を中心に再開発が行われている金町駅近くの収益物件だったため、正直もっと早く所有者様の為に対応できると思っていました。当初の価格や任意売却の為、現金を一定程度用意できる買主が少なく、決済まで６カ月以上時間が経ってしまいました。

それでも、所有者様のご希望に答えることが出来て、良かったです。ただ、その後もカフェレストランの事業はうまく行かず、残念ながら、２年後に当物件から退去されました。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

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