２２．アベノミクス効果で増えた株式を現金化、東京の不動産で運用したいと、中野区の一棟（１３％、８，０００万円）を再生した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、友達から紹介して貰ったオーナーの方で、２０１５年に再開発が進む中野の再生案件を購入してもらいました。J-REITとの比較や借入後の手残りなどを気にされる方で、再生完了後の出来上がりの利回り想定の良さを評価し、購入して頂きました。

１．これまで株式投資で増やしたお金を実物の不動産へ

購入者は２０１３年に株式投資が好きな人たちのSNSで友人から紹介して頂いた方です。現在は福岡で働かれているので、現地の不動産を見て探していたようですが良いものがなく、実家があり、換金性が高い東京の不動産を購入したいと連絡を受け、メールや電話で連絡を取り合い、条件や私たちが考えている再開発エリアにある再生案件への投資を説明させて頂きました。

これまで、Ｊ－ＲＥＩＴ等への投資も行っていた方で借り入れを使って、レバレッジが効かせ、収益性を高められる不動産がずっと魅力的に映っていたようです。

２．株式同様に流動性を考え、東京都心で再開発エリアの不動産を購入

不動産投資を勉強していく中で、福岡市内の物件は土地の路線価や固定資産税的に見合っている物件がなかったため、東京２３区の物件の購入を検討し始めた際にご連絡を頂きました。

これまでやってきた路線価や地形を含めた一般的不動産投資の方法をご説明し、その中でも将来の売却の出口を考えて、東京２３区、環状８号線や７号線の内側で再開発が行われる可能性が高い駅やエリアを紹介させて頂きました。

例えば、小田急線の複々線化事業のリリースなどを紹介させて頂き、今後も継続的に開発され、便利になりそうなエリアを中心に説明していきました。その中でも、自主管理や老後の引退・施設へ入る方が売却する不動産が再生を行いやすく、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙える旨を実例で説明し、理解して頂きました。

３．購入から５年間、新たに出来るお店など街が良くなることを実感

３－１．根強い人気のある中央線・総武線が通る中野駅へのアクセスがよく、接道環境が良かったマンションを８，０００万円で購入してもらいました。

なお、中野駅の再開発に関する情報はこちらのページにまとめておきました。この物件は高齢の方が自己管理を行っており、ご自身で建物の清掃を行っていたため、見た目だけでなく、植栽やエントランスが乱れ、空室が目立ち、やや劣悪なテナント属性の方が利用していました。まさに、割れ窓理論そのもので割れた窓をそのまま放置しておくと、やがて他の窓もすべて壊されてしまうというものです。

３－２．このマンションでは住民のモラルが低下し、共用のエントランスやポスト、廊下部分の環境悪化に繋がっていました。

そこで、購入後すぐに、植栽を短く刈り込みと念入りに高圧洗浄で外壁や床の清掃を入れ、エントランスのタイル剥がれ、階段手すりや玄関扉の塗装や補強を行っていきました。古くなり、イメージの悪かった共用ポストは宅配ボックス付きのものに変え、建物自体のイメージを刷新しました。その後、日常清掃を週二回、と定期清掃を定期的に入れ、住環境を継続的に良化していきました。

３－３．現在は、中野や東中野、中野坂上駅と山手通りの拡幅工事が進むにつれ、街自体が良くなっている

アベノミクス効果の影響で２０１５年の購入当時より、路線価が上がっています。また、空室が出る度に室内のバリューアップ工事を行い、駅周辺の再開発の様子を見つつ、当物件は長期で保有予定です。

改修後、建物自体の印象が良くなったのでスムーズに空室が埋まり、保有利回りは１３％まで改善し、保有期間中のインカムゲインだけでなく、第一種中高層住居専用地域にあり、積算価格以下で購入してもらっているため、将来的に周辺の大規模な開発に合わせ、売却時のキャピタルゲインも十分に狙える状況です。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。