１８．池袋駅再開発と最寄り駅の駅舎のリニューアルを含め、豊島区への人口流入をきっかけに改修後の保有を狙った再生案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、一緒に仕事をした税理士さんからの紹介で、西武池袋線東長崎駅近くにある物件で、池袋駅まで２駅で１０分掛からない高い利便性と地下鉄の乗り入れが盛んで、都心へのアクセスが良好な物件です。お客様に説明し、時間はかかりましたが、最終的に購入して頂けた案件です。

１．有楽町線や副都心線の乗り入れが予定され

２０１０年、前オーナーの服飾事業がうまくいかず、売却していた豊島区の木造の賃貸併用住宅になります。売却期間中は借地権付建物だったので売却と同時に底地も一緒に購入してもらい、土地と建物共に完全所有権になった案件になります。

購入時には決まってなかったものの、再開発が進む池袋駅へのアクセスや最寄り駅のリニューアル、そして、有楽町線と副都心線、東武東上線などの相次ぐ乗り入れが発表され、南は神奈川県へ、東は有楽町や新木場まで一本で行ける状態になり、大幅に利便性が上がったエリアになります。

２．補助金を使い、全体的な改修を行い、再生

前オーナー使用部分は痛みが酷く、建築士と共に購入後セーフティーネット補助金を使い、改修して頂きました。また、自主管理で空室の部屋の改修や募集をしていなかったため、同様に屋根や外壁だけでなく、内装部分の改修工事を行いました。

その他、空きスペースにバイク置き場を設置し、２０１２年から始まった再生可能エネルギーの普及で太陽光パネルを屋上に設置しました。補助金が国だけでなく、都と区のそれぞれから出ていたため、当該部分の利回りは５０％近く、既に３倍近い投資収益を出しています。

３．大規模なスーパーが出来、近くには閑静な注文住宅が多く出来

購入から１０年が経ち、再開発が進む池袋駅へのアクセスの良化や最寄り駅のリニューアルが進みました。ただ、コロナウイルスの影響で駅前店舗ですら、閉店に追い込まれています。

また、周辺は相続による入れ替えが起こっており、建売住宅が増え、若い家族が住むようなエリアに変わっています。そして、当物件から徒歩２分の所にファミリー層の需要をとらえるべく、大規模なスーパーが出店したりと現在も住環境は改善傾向です。

その他、近くには注文住宅がいくつか立ち並び、閑静な住宅街を形成しつつあります。その為、購入時と比較して、アパート部分も含め、家賃収入が２０％以上増え、保有利回りは１０％を超えるまで改善しています。保有期間中のインカムゲインだけでなく、将来の売却時にはキャピタルゲインも十分に狙える案件になっています。

ただ、オーナー様は売却される予定はなく、『持ってても負けない土地だし、将来は建替えを行い、新規にアパートを建てたい』と強くおっしゃっていました。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

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