物件情報
2014年に学費とローンの返済をするため、売りに出ていた板橋区、上板橋駅にあるマンションを購入してもらいました。売主が現金を必要としていたため、当初の価格からかなり交渉が出来た案件になります。
個人投資家に人気のない板橋区の案件だったため、お客様への紹介や融資に時間がかかりましたが友人からの紹介案件で、買付後の条件交渉なども比較的大胆に行えた案件です。
購入時は改修工事がなされていないため、空室が目立ちましたが、キチンと修理し、日常清掃等掃除を行うことで満室稼働を達成できました。今後も上板橋駅前再開発等が続くため、竣工予定の2028年まで保有し、キャピタルゲインも獲得するべく、動いています。
事例概要
単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
今回の案件は、友人からの紹介で、子供の学費をねん出し、借金返済のための売却でした。最寄り駅まで4分の好立地で、池袋駅までも10分と高い利便性や駅前の再開発も予定されており、チャンスだと思い、お客様に説明し、時間はかかりましたが、最終的に購入して頂いた案件です。
なぜ、再開発地域の不動産がおすすめなのか?注意点や事例を踏まえ、こちらのページにまとめておきました。
1.購入までの経緯について
2014年、医学部に進む娘の学費が払えず、ASAX等から融資を引き、売りに出ていた賃貸併用マンション一棟を購入して頂きました。というのも、上板橋駅の南口は2004年の板橋区による事業計画から再開発が予定されており、将来的に街自体が発展する可能性が高かったからです。
当初、5,980万円で売りに出ていた案件ですが、最寄り駅まで徒歩4分、商店街に面しているものの、立地を生かさず、1階は倉庫として使われ、収益性を下げていました。なお、本件は売主が売却後も現地に残るリースバック形式で不動産を購入しました。ほかにも、幸い、元付となっていた担当者も収益物件の理解がなく、積算価格まで購入価格を下げる交渉が出来ました。
板橋区は足立区や江戸川区、練馬区同様、個人投資家には不人気ですが、収益性や担保評価を踏まえ、きちんと商品になることを証明できた案件です。
2.改修や運営について
決済・購入後、1階のピロティ部分の植栽は将来的な管理の手間を省くため、土間打ちし、入居者の利便性を向上させるため、コインランドリーや宅配ボックスを置き、駐輪場・バイク置き場等の整備を行いました。
その後、売主が家賃を滞納し、夜逃げをしたため、売主が使っていた3階と4階部分は大きくリノベーションし、池袋駅までのアクセスや商店街という立地を生かし、20代の単身者14名向けのシェアハウスにしました。
3.今後の対応について
現在は2014年の購入後、すでに6年間経ち、長期譲渡所得に入り、売却益への課税も大きく減りましたが、一階や二階部分の入れ替えが少なく、更新時に少し家賃の値上げを行ったぐらいです。
まだ、再開発工事が進んでいないため、今後も保有予定で動いてもらっています。ただ、将来の売却に備え、更新の度に賃料を上げ、取得や大規模改修5,500万円に対して、現在の表面利回りは12.0%まで上げることが出来ました。
なお、上板橋駅南口は2020年に再開発組合設立の認可が下り、2028年の完全竣工に向け、動いています。その詳細はこちらのページにまとめておきました。同じく、施設に入るために売却中だった上板橋駅の戸建て案件や家族が住んでいた自主管理を売却したときわ台駅で行った不動産投資のアドバイスはこちらのページまとめておきました。
4.最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。
私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ4年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
一年で数億の資産を作る!等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、5年、10年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
相談された方
母親が亡くなり、長らく放置され、空き家となっていた実家を親族の自宅に建て替え
(60代女性 自営業)
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
関連内容はこちら
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住まいのトラブル無料相談では頂いた内容を社内で共有し、48時間以内に対応や判例を回答しています。なお、必要な場合には民事に強い弁護士や建築士などの専門家と相談し、ご紹介いたします。費用が発生する場合には、必ずご連絡いたします。

*2012年の創業以来、緊急時以外、不要な売り込み等で電話連絡する事はありません
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[…] 破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。 オンラインや対面での面談等、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、60代でのスマートな定年を目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方は、こちらより、無料相談のご連絡を下さい。 ちなみに、過去上板橋駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。 […]
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