１７．上板橋駅南口の再開発組合の認可を狙い、２０１４年に駅徒歩４分のマンション（１１％、５，１２０万円）を購入した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、友人からの紹介で、子供の学費をねん出し、借金返済のための売却でした。最寄り駅まで４分の好立地で、池袋駅までも１０分と高い利便性や駅前の再開発も予定されており、チャンスだと思い、お客様に説明し、時間はかかりましたが、最終的に購入して頂いた案件です。

なぜ、再開発地域の不動産がおすすめなのか？注意点や事例を踏まえ、こちらのページにまとめておきました。

１．購入までの経緯について

２０１４年、医学部に進む娘の学費が払えず、ASAX等から融資を引き、売りに出ていた賃貸併用マンション一棟を購入して頂きました。というのも、上板橋駅の南口は２００４年の板橋区による事業計画から再開発が予定されており、将来的に街自体が発展する可能性が高かったからです。

当初、５，９８０万円で売りに出ていた案件ですが、最寄り駅まで徒歩４分、商店街に面しているものの、立地を生かさず、１階は倉庫として使われ、収益性を下げていました。なお、本件は売主が売却後も現地に残るリースバック形式で不動産を購入しました。ほかにも、幸い、元付となっていた担当者も収益物件の理解がなく、積算価格まで購入価格を下げる交渉が出来ました。

板橋区は足立区や江戸川区、練馬区同様、個人投資家には不人気ですが、収益性や担保評価を踏まえ、きちんと商品になることを証明できた案件です。

２．改修や運営について

決済・購入後、１階のピロティ部分の植栽は将来的な管理の手間を省くため、土間打ちし、入居者の利便性を向上させるため、コインランドリーや宅配ボックスを置き、駐輪場・バイク置き場等の整備を行いました。

その後、売主が家賃を滞納し、夜逃げをしたため、売主が使っていた３階と４階部分は大きくリノベーションし、池袋駅までのアクセスや商店街という立地を生かし、２０代の単身者１４名向けのシェアハウスにしました。

３．今後の対応について

現在は２０１４年の購入後、すでに６年間経ち、長期譲渡所得に入り、売却益への課税も大きく減りましたが、一階や二階部分の入れ替えが少なく、更新時に少し家賃の値上げを行ったぐらいです。

まだ、再開発工事が進んでいないため、今後も保有予定で動いてもらっています。ただ、将来の売却に備え、更新の度に賃料を上げ、取得や大規模改修５，５００万円に対して、現在の表面利回りは１２．０％まで上げることが出来ました。

なお、上板橋駅南口は２０２０年に再開発組合設立の認可が下り、２０２８年の完全竣工に向け、動いています。その詳細はこちらのページにまとめておきました。同じく、施設に入るために売却中だった上板橋駅の戸建て案件や家族が住んでいた自主管理を売却したときわ台駅で行った不動産投資のアドバイスはこちらのページまとめておきました。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

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