１５．都市計画決定された上板橋駅南口再開発をきっかけに、築古の戸建て住宅（１９％、１，１００万円）を購入した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、池袋駅まで１０分と高い利便性がありつつ、２０２０年に南口再開発の組合設立の認可が下りるなど、将来的に楽しみな上板橋駅にある戸建ての購入後に改修し、運営、売却した案件です。

再開発や新駅開設時のマンション購入のポイントや注意点についてはこちらのページにまとめておきました。

１．再建築不可物件だけど

２０１６年、前オーナーが高齢で介護施設に入るため、売却していた板橋区にある３階建ての木造戸建てになります。 区道と私道に接道した準角地にある物件で悪くないものの、最小面積要件の関係で再建築不可の建物でした。

しかし、接道状況から将来的に、建築基準法４３条の但し書き規定を利用し、建築審査会の審査及び許可を得て、新築の建物も建築可能になるのではと思い、購入してもらいました。

更に、最寄駅である上板橋駅の南側はバスターミナルの新設を踏まえ、駅前の大規模な再開発が予定されており、駅、川越街道、そして、城北中央公園までのエリアは生活環境の向上を踏まえ、不動産の資産価値が上昇するものとみています。

２．築古戸建てを再生し、シェアハウスに

売買金額が１，０００万円前半と改修後は高いインカムゲインを狙えそうだったのでお客様に購入していただき、前オーナーの火災保険を使い、外壁と屋根を改修、購入後に内装を全面改修した案件です。

改修が終わった後もファミリー用賃貸戸建てとして、貸しても賃料が伸びないため、主に、ＰＣゲームを趣味とする若い方向けにゲーミングシェアハウスとして運用していました。当時としては珍しい取り組みだったため、下記の通り、新聞にも取り上げてもらいました。

３．金余りを踏まえ、キャピタルゲインを取りに売却

２０２０年の春、コロナウイルスの影響が出てくる直前、海外の個人投資家に購入価格の１．７倍の価格で売却しました。本件は購入時の仲介だけでなく、築年が行った建物の再生とその後、４年間運営を一括で受託出来、売却までさせていただきました。建物の再生し、普通に賃貸しただけでは事業としての再生を果たせないと思っていたので、うまく売却まで行き、非常に思い出に残る案件になりました。

なお、最寄駅で行われる再開発自体はこれからなのでもっと売却利益が狙えたかもしれません。

しかし、お客様には一旦、手元資金を厚くし、次の物件へ投資を行うため、不動産市況にまだ勢いがあり、再建築不可の戸建てを購入してもらえる内に売却をして頂きました。既述の通り、保有期間中のインカムゲイン年２０％程度だけでなく、売却時のキャピタルゲインが７０％も取れた案件になります。

今回の案件のように、最後まで安心できる不動産の取引には、不動産のみの知識だけでなく、会計や税金、法律の知識を知りつつ、専門家に確認できる状況が必要だと思います。

去年の１２月に受けた空き家になった実家の今後の管理に関する相談を基に、単に売却するのではなく、タイミングや売却先を考えることで払う税金を減らす事が出来ます。闇雲に一括査定で高い査定で売るのもいいですが、タイミングや権利関係を整理し、進めた方が結果的に手元に現金が残る場合もあります。

最後に、３，０００万円の特別控除だけじゃなく、固定資産税が６倍になる空き家問題の解決策や管理の方法に関して、これまでの相談内容を基に作成した記事はこちらです。

この物件だけでなく、２０１８年以降、投資用マンションへの融資が厳しくなり、２０１７年や２０１８年あたりまで出来ていた利回りが低い物件を買ってしまった場合、高い案件を追加購入し、返済の帳尻を合わせるような特殊な事が今は出来ない世の中になってしまったため、一つ一つ不動産の可能性を吟味し、購入して頂いております。

特に、融資環境の悪化により、返済が厳しくても市場価格での売却では残債が無くならないため、売れずに保有し続けている方が増えている状況下で、誤って、将来の出口が見えない物件を紹介しないよう、現在は慎重に不動産の紹介を進めています。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

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