７．管理が疎かな世田谷のマンション、２０１４年に管理会社変更と経費を削減し、再生後売却した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、世田谷区にある収益マンションで、管理が不十分の為、空室が多く、放置されていました。

１．管理会社の雑過ぎる管理に嫌気がさし

２０１４年の夏、相談者が世田谷区で保有していた鉄筋コンクリート造のマンションについて、物件自体の管理状態からイメージが悪いため、空室が多く、管理会社を変更したいがどこが信じられるのか分からず、困ってらっしゃいました。

当時の管理会社は毎月のレポートはＡ４が１枚のみ送られてくるだけで、日常清掃や巡回に行っているのかも分からず、共用ポスト周辺もポスティングのチラシでいつも汚れ、建物全体の雰囲気が悪くなっていました。

何より、このレベルで家賃の税別５．０%も取っているのが許せなかったそうです・・・。

２．先ず、日常の運営内容と費用を改善

当社で極々一般的な建物管理として、月一回の現地巡回と隔週の日常清掃、定期清掃や現状写真の共有、年一回の消防点検をご提案しました。また、しっかりと運営状況が分かる月次レポートを作成し、共用ドライブ内に保管し見てもらうようにしました。

月次の管理報酬も事務所からの距離やエリア、建物の規模から家賃の税別３．５％まで下げ、建物管理と賃貸管理、両方の契約をして頂きました。

３．次に、その他収入を追加し、資産価値を向上

建物・賃貸管理変更後、共用部分の駐輪場の整備と自動販売機の新設も行いました。正直、金額的には４，０００～５，０００円程度と小さいですが、その他収入も月次で出来ました。

何より、管理の方法を変更し、日常清掃をキチンと行ったことで建物全体のイメージも良くなり、改修工事も行われず、長期間放置されていた部屋も埋まり、オーナー様に満足していただけました。

ちなみに、管理受託から４年後、どうしてもオリンピックに向け、価格が上昇しすぎている事と融資が十分に、長期で出る状況を鑑み、２０１８年９月に当マンションを売却し、自己資金を豊富な状態にし、現在は次なる展開待ちの状態になっています。

売却までは賃貸に回し、インカムゲインを得つつ、収支を改善後に売却できたため、賃料や資産価値の向上からキャピタルゲインも取れた案件になりました。なお、下北沢の再開発に関する詳しい説明はこちらのページです。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。