２．２０１９年の大型台風補助金を使い、築古アパート（１２％、６，２００万円）の大規模改修を行い、安定稼働に導いた事例

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、２０１６年に板橋区の道路整備に目をつけ、周辺環境だけでなく、建ぺい率や容積率などの都市計画の良化が見込まれ、将来的な出口対策の算段を付け、オーナーに購入してもらいました。

１．見るからに壊れそうな高利回りのアパート

２０１６年当時、東京２３区内で路線価程度で購入できる軽量鉄骨造のアパートは少なく、目の前にはスーパー、そして、両隣りには立派な建物が建っており、前面通りの生活道路として、整備が計画されていました。

この整備や拡張が完了すれば、商業系の用途地域が変わり、建ぺい・容積率の改善が行われ、利便性の改善や繁華性の向上が予測されていました。将来的な出口対策の算段を付け、オーナーに購入してもらいました。

１－１．板橋区大谷口一丁目で主要生活道路拡張事業

都市計画道路補助２６号線から千川上水までの３７０ｍについて、当初予定では、２０１９年でした。しかし、結局、２０２４年まで延長され、幅員４ｍの道路を用地取得を行い、６ｍにまで拡幅整備を行い、消防困難区域の解消等の防災性の向上を図る。

１－２．住宅市街地整備計画の主な変更内容

道路拡張と同様、２０２０年までの予定が、結局、２０２４年まで延長されました。老朽木造建築物除去跡地の活用で防災広場を道路沿道や地域内に点在させるとなっており、完成すると、上記道路拡張と合わせ、住環境の大きな改善が見込めます。

２．激甚災害を利用し、自己資金を減らすため、補助金を申請

その後、２０１８年、２０１９年の台風や大雨で、１階のテナント部分への漏水が度々発生し、屋上防水や共用部分の改修等大規模改修工事を行いたいが手元資金がなく、困っていました。

そこで、２０２０年の台風補助金を使い、同時に台風で壊れた部分の保険金を申請し、承認を得ました。

しかし、それでも資金が足りなかったため、金融機関に見積りと改修後の収支・返済計画を提出し、保証協会付きの融資を実行してもらい、屋上から廊下等、空室となっていた専有部分も含め、改修工事を行いました。

３．イメージを一新し、長期保有物件の対象に

改修後は改修前と比べイメージが一新し、街に溶け込む物件になりました。これまで属性の悪い方や生活保護者がお住いになるようなアパートでした。

しかし、学生や最寄駅から事務所へ向かう社会人の方にも住んで頂けるようなアパートに生まれ変わりました。

現在は長期間空いていた問題の部屋も埋まり、オーナーにも満足して頂けました。アパート自体の立地は良く、最寄駅から物件までの通りに店舗が増え、エリアの改善が見て分かります。

その為、建物自体が旧耐震でも容易に売却せず、将来的の建て替えによる収入の拡大を狙っているとのことでした。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

こんな、オーナー様に購入してもらいました。

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。