１０．ローンが払えず、売却活動中、最寄駅まで３０秒、商店街沿いの葛飾区にある低層階店舗付き共同住宅（８，０００万円、１２％）を購入した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、売主が住宅ローンの返済が出来ず、任意売却となった葛飾区にある低層階店舗付き共同住宅（８，０００万円、１２％）を購入した案件です。

１．葛飾区にある任意売却の案件を購入

２０１５年の夏、ＩＴ業界で働いているサラリーマンの方に日銀、黒田総裁のバズーカで上がった株式で儲かったお金を使い、長期投資として、東京都葛飾区にある駅徒歩１分の好立地にある鉄筋コンクリート造の収益マンションを約８，０００万円（税込）、表面利回り１２％近い水準で購入して頂きました。

売主の事情から頭金が２割近く必要でしたが、周辺相場から安く、また、収入の改善が見込め、うまく行った際には将来の売却価格が上昇する可能性が高く、購入してもらいました。

２． 本業がうまくいかず、資金繰りに困っていた売主による売却

この不動産は売主が行っている事業がうまくいかず、住宅ローンの返済が滞っており、資金繰りに困り、任意売却を行っていた案件でした。

葛飾区にあるため、個人投資家には不人気ではありますが、それでも東京２３区内にあり、最寄駅徒歩３０秒と好立地にある低層階店舗付きの収益物件で長期目線でも再生稼働後にはインカムだけでなく、契約関係の改善次第では、キャピタルも狙える案件だと思いました。

任意売却という特殊な事情の物件でしたが、弊社の買主様に事情を理解していただき、購入時の自己資金が増えてしまいましたが無理して買ってもらいました。

なお、徒歩圏にある金町駅に東京理科大が来ることや平成２２年に駅前再開発が既に都市計画決定されており、このエリアの利便性や繁華性の向上が見込まれていることも後押ししました。なお、金町の駅前再開発（金町六丁目駅前地区第一種市街地再開発事業）に関する詳しい説明はこちらのページです。

３．テナント退去後、改修工事

１階の飲食部分で当時の売主が事業を行っていたものの、お客が入らず、毎月の返済が滞っており、問題のあった案件です。実際、債務者が売却後も残る、セルアンドリースバックでの引渡でしたが、結局、２年を待たずに資金ショートし、自主退去されました。

その後、該当部分を含めたエントランスの改修工事を行い、空室部分の募集を行いました。駅近の立地の良さからすぐに次のテナントが見つかり、リースアップの後、長期投資前提で安定運用されています。

購入時、任意売却中であったことから、取得価格から現在の利回りも高く、インカムゲインだけでなく、コロナウイルスの悪影響で経済は悪化していますが、周辺の再開発が進み、将来の売却時のキャピタルゲインも狙える案件だと思います。

『不動産投資ブームの後、投資用物件についても任意売却物件は増えており、リースバックで借りていた債務者の抜けた後をどうリーシングしていくか？』は今後の課題であり、事業用テナントのリスクを理解し、許容できる不動産オーナーの方にはニッチな投資が出来るチャンスだと思っています。

２０１５年以降、債務整理や任意売却に伴う売買を２０２１年３月末までに全国で５０件近く行ってきました。任意売却になりやすい条件やその傾向はこちらのページにまとめておきました。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

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