２６．２０１０年、売主の奥様が病気で事業が傾き、渋谷区初台にある賃貸併用住宅を売却（１６，０００万円、８％）した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回は、渋谷区にある共同住宅を購入し、屋上や外壁の防水工事を行い、西新宿３丁目や代々木八幡駅の再開発を見つつ、保有している案件です。２０１０年はリーマンショック後の下落がだいぶ和らいだ年ですが、銀行融資の体制が厳しく、頭金が２割から３割求められた時期です。

２０２３年以降に始まるBUNKAMUEAと東急百貨店の再開発も合わさり、当地の住宅地としての価値はまだまだ上がりそうです。また、東急ハンズ先、代々木公園や八幡に続く、奥渋地域の神山町等の整備が進み、繁華性が高まっていることを鑑みてもこれからが楽しみな地域と思っています。

１．全戸南向き、幅員６ｍの整形地が売りに出た

地価公示のポイントにもなっている土地です。２０１０年秋に奥様の調子が優れず、事業を続けていくことが出来ないと売りに出ていました。

物件自体は渋谷や新宿まで徒歩でも行けなくはない位置にあり、建物自体の状況も良かったです。将来色々な使い方が出来そうだっため、即座にお客様に購入して頂きました。

２．３階と４階のメゾネットをどうするか？

１２０㎡近くあるため、このままでは賃料やお客様を付けることが難しいと思い、３階部分の２LDKと４階部分の３LDKに分け、賃貸を行いました。それぞれ、１６万円と２３万円で決まり、安定的な運用が出来ております。

その他、２階と３階の一部単身者向けの部屋は入退去の度に改修を行い、４部屋で月５万円以上の値上げが出来ました。

その後、自動販売機の設置だけでなく、国・都・区からの補助金を使い、太陽光パネルを設置、さらに２０１９年にシェアバイク用の駐車場としても貸し出すようにしました。現時点の表面利回りは９％を超えており、現在の市況を鑑み、しばらく保有が良さそうな物件になっています。

３．両隣りの戸建が整備され、物件のイメージが改善

購入時、当建物の両隣りは整備されていない空き家があり、幅員や方位は良いものの、決して、イメージが良いとは言えませんでした。ただ、取得から１０年以上経ち、アベノミクスや東京オリンピックなどが決まり、渋谷駅や組合認定が下りた西新宿三丁目の大規模再開発が動き出し、明らかに街の雰囲気が変わってきています。

オーナーからは『当然、再開発が終わる２０３０年までは保有したい』と言われ、個人的には、東京２３区内で３００㎡超の物件を購入してもらい、１０年超の保有で使える事業用資産の買い替え特例を使っていただくべく、税理士さんと共に条件等、動いています。

２０１９年には小田急線の複々線化事業も終わり、おしゃれなカフェも出来、人通りも多くなっており、今後も楽しみなエリアだと思っております。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

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