不動産市況ウォッチ

2021/03/24

世界で最もクールな街に選ばれた下北沢、再開発事業でさらに自分らしさを見つけられる街へ

東京都世田谷区の北東部に位置する下北沢は、「自分らしさを見つけられる街」として幅広い世代から絶大な支持を受けています。なぜなら、下北沢には多種多様なものが揃っており、趣味や好きなことを思う存分楽しめると感じる方が多いためです。

さらに、下北沢の人気は国内だけに留まりません。2020年に全世界を対象にした大規模な都市調査を行っている「タイムアウト社」が発表した「世界で最もクールな40の地域(The 40 coolest neighbourhoods in the world)」で2位を獲得したほど、世界中から絶大な注目を集めています。

このランキングに投票した方の意見を見ると、「下北沢はニューヨークにとってのブリックリンのような街であり、街の若者たちからの信頼で溢れている」と驚くほどに好印象な声が多く寄せられていました。

しかし、世田谷区は「品格が高くセレブが住む街」として認知されている分、下北沢の独特な雰囲気に治安を不安視する声が少なくありません。実際、弊社のお客様からも物件案内時に「若者が多く、治安が悪そう」と言った意見が寄せられたことがあります。

そこで、今回は不動産を購入する上で必要な下北沢の街の特徴や利便性、将来性について詳しく解説していきます。最後まで読んで、ぜひ今後の参考にしてみてください。

1.東京、下北沢はどのような都市か?

学生の頃から小田急による再開発が行われる今まで20年以上、下北沢を見てきましたが、ここは昔ながらの下町的雰囲気を残こしながらも洒落っ気のある個性的な街だと言えます。

例えば、下北沢駅北口にある「下北沢一番商店街」は時間帯によって様々な顔を持っています。その中でも、早朝にしか見られない「下北沢シャッターギャラリー」と呼ばれる各店舗のシャッターに描かれたアートは今も多くの方を魅了してやみません。

また、物価が高いことで知られている世田谷区にも関わらず、ホームズが発表している世田谷区内の中では、家賃が比較的低く設定されていることも高い支持を得ている一因です。例えば、一人暮らし向け物件の家賃相場は10万円前後という知名度のある駅としては驚くべき安さで借りることができます。

1-1.抜群のアクセスを誇る2線路が通る交通網

下北沢には「小田急小田原線」と「京王井の頭線」が通っています。そのため、東京の主要なターミナル駅である新宿駅まで約11分、渋谷駅まで約4分で行くことが可能です。また、小田急小田原線は東京都と神奈川県を繋いでいるため、乗り換えなしで神奈川の人気エリアにいくこともできます。

これらの交通アクセスの良さが、下北沢が人気を集めているひとつのポイントだと言えます。通勤や通学の際にゆとりを持って行動することができるため、現役世代の人気を集めています。

1-2.暮らしや気持ちが上がる新エリア

2019年には新駅舎に「シモキタエキウエ」と呼ばれる複合商業施設がオープンしました。「下北沢駅を訪れた方の気分がアガる」をコンセプトに、個性豊かな店舗が立ち並んでいます。

「輸入雑貨やワインなどを取り揃えたお店」や「ちょっと飲みたいときに寄れるお店」など個性溢れた全16店舗です。この新エリアから街の活性化を図り、新しい「シモキタライフ」の魅力を発信していく計画が立てられています。

下北沢は小田急グループを中心に再開発が続けられ、さらに生活しやすい街へと進化しようとしており、充実した生活を送れる街です。

1-3.下北沢の治安は悪いのか?

下北沢の名所である商店街は個性的なお店や独特な雰囲気が漂っていて、犯罪が多いことでも有名です。

2020年には、下北沢駅周辺に警察や爆発物処理班が集結した現場がSNSを中心に拡散されました。中には、リツイート件数が100件を超える発信もあり「爆発物が設置されたのではないか?」と多くの方が不安を感じたはずです。

また、過去には世間を震撼された殺人事件が起こったこともあり、「下北沢は治安が良くない街」であると言われています。

1-3-1.警察と地域の活動により犯罪率が低下中


ここでは、実際に下北沢は治安が悪いのか世田谷区が発表したデータを元に見ていきます。

下北沢がある世田谷区は、2019年に前年比を814件下回る犯罪件数を記録しました。しかし、内訳を見ると強盗や侵入窃盗のような凶悪事件が高い数値を記録しているため、やはり治安に対する不安は残ります。

一方で、過去にメディアに取り上げられる事件が発生したことや犯罪件数の多さを真摯に受け止め、警察と地域が連携して防犯に取り組んでいることも事実です。そのため、今後は改善されることが期待されます。

2.下北沢の再開発地域

*小田急線線路跡地の再開発

下北沢は大規模な再開発プロジェクトにより駅周辺の街並みが大きく変化しました。下北沢駅を通っていた線路が地下鉄化されたことで駅舎のリニューアルをはじめ、線路跡地に造られた「下北路線街」と呼ばれる教育施設や商業施設などさまざまな施設が建設されました。

この再開発プロジェクトは「下北沢の住民やそこで働く方、遊びに訪れる方がそれぞれの個性を大切にし、共存できる街」となることを目指して計画が進められました。

そのため、地域住民の声を取り入れて進められており、住み良い街に仕上がっています。「下北路線街」の詳しい内容は、以下の画像をご確認下さい。

引用:世田谷区「第6回 北沢デザイン会議」


引用:Odakyu

更に、2020年4月には線路跡地に街と人をつなぐ拠点地となる「世田谷代田キャンパス」がオープンしました。「世田谷代田キャンパス」は、東京農業大学のアンテナショップや同大学の卒業生の酒蔵で作られたお酒が販売されているショップなどで構成されている複合施設です。

「日々の暮らしをより豊かにし、住民や地域外の人が気軽につながれる場所」をコンセプトに、多くの方が気軽に集まれる場所を提供しています。詳しい「世田谷代田キャンパス」の内容は、以下の画像をご確認ください。

引用:下北沢経済新聞

引用:Odakyu

下北沢は大規模な再開発事業を中心に、さまざまな施設がオープンしています。これらのことをまとめると、広範囲に渡り、施設を招致し、街の活性化を図っているため、今後も下北沢は目が離せない地域だと言えます。

3.下北沢の価値はさらに上昇するのか?

2020年までにオープンした「シモキタエキウエ」や「下北路線街」、「世田谷代田キャンパス」で生活を彩る充実した街であることは間違いありません。
しかし、不動産購入を検討するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

3-1.世田谷区全体の人口の推移

参考:世田谷区役所

上記のグラフは、世田谷区が発表した「世田谷区内全域の人口と世帯数」のデータをもとにまとめた世田谷区全体の人口の推移です。2012年以降、区の人口は毎年約10,000人近く増加しています。

人口が増加している理由の一つとして、ファミリー世帯から高い支持を得ていることが挙げられます。世田谷区はセレブタウンのイメージが強い一方で、公園や緑が溢れている場所が多く、子育てに適した一面を持ち合わせています。

そのため、世田谷区に移住する方が増えているのです。このことから、今後も上昇傾向に向かうことが見込まれます。

3-2.世田谷区の全体の人口予測


引用:世田谷区「平成29年 世田谷区未来人口推計」

世田谷区の人口が将来的に上昇していくと言える理由を、世田谷区が発表した「平成29年 世田谷区未来人口推計」のデータをもとに考察していきます。

このデータによると、2042年の世田谷区の総人口は大幅に増加して約108万人です。さらに、2021年時点で予測されているよりも多い数値を推移しているため、「平成29年 世田谷区未来人口推計」を上回る増加が期待されています。

それに加え、「下北線路街」の事業により教育機関や商業施設が招致されたことを考慮すると、ファミリー世帯の移住を加速させることは間違いなさそうです。

3-3.交通機関の乗降率から見る利便性

参考:世田谷区 統計表

世田谷区が発表している「世田谷区 統計表」のデータをもとに、下北沢駅を通っている京王井の頭線と小田急電鉄の乗降客数の推移を考察していきます。

このデータによると、2008年をピークに下北沢駅で降りる方は大幅に減少傾向です。その理由は、地上にあったホームが地下化したことが原因だと考えられています。

下北沢のホームは地下深い場所に位置しているため、以前よりも乗り継ぎが不便になったためです。そのため、別のルートを利用して乗り継ぎを行う方が増えたのだと推測されます。

ただし、上記グラフの期間は駅の工事中だったことや新しいエリアがオープンしていることを考慮すると、将来的に乗降者の数は元の数値まで戻りそうです。

3-4.下北沢の土地の価格の推移

参考:地価調査

現在、再開発が継続的に行われている下北沢周辺の土地の価値は上昇傾向です。上記のグラフは、商業地に区分されている「世田谷5-4(東京都世田谷区北沢2-19-12)」と「世田谷区5-10(東京都世田谷区北沢2-31-13)」のデータをもとに、2006年から2020年までの価格をグラフにまとめたものです。

まず、「世田谷5-4」から確認して行きます。2008年のリーマンショックの影響により、一時期価格が低下している時期もありました。しかし、2015年を機に大きく価格が上昇しており、14年間で149万円/㎡増加しています。

次に「世田谷5-10」です。こちらの地域も2008年をピークに一定期間価格が低下しています。しかし、2016年に「下北線路街」のひとつである賃貸住宅の「テラスハウス」がオープンしたことをきっかけに大幅に上昇しており、14年間で71万円/㎡増加していることが分かりました。

他にも、近年オープンした複合施設や商業施設のオープンにより、将来的にも価格が上がっていくことを期待されています。

3―5.下北沢駅周辺の中古マンションの価格推移

引用:住まいのインデックス

最後に、ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータをもとに、下北沢の中古不動産の価格推移を確認します。まずは、中古マンション、戸建て、土地をまとめたグラフをご覧下さい。

現在下北沢の中古マンションは、増減を繰り返しながら価格が上がっていることが分かります。直近3年間で約8.5%上昇しているため、何らかの問題が生じなければ、今後も徐々に上昇していくことを期待できます。

一方で、地価公示価格は上昇傾向でしたが、戸建てや土地は2016年をピークに値幅が横ばいです。東京都全体の価格推移が直近3年間で上昇傾向にあるため、今後、再開発で注目を集め、利便性が向上している下北沢の戸建てや土地も上昇していくのではないかと思われます。

4.下北沢の地盤や災害の影響は?

不動産を購入するうえで重視すべきポイントである災害時の影響について解説します。下北沢がある世田谷区では、水害と地震の被害が大きな懸念事項です。

まず水害ですが、多摩川や複数の内水が隣接しており、台風や地震などの災害が発生した際に氾濫や洪水による被害が懸念されています。

とはいえ、世田谷区が発表した「世田谷区洪水・内水氾濫ハザードマップ」を確認すると、多摩川が氾濫した場合は下北沢駅周辺が被害を受けることはありません。

また、内水が氾濫した場合も、大半の地域は被害を受けないと予測されています。ただし、一部の地域では1階の軒下が浸水する2mの被害を受けると予想されているため、不動産を購入する場合は防災マップを確認するようにしてください。

次に、地震の懸念です。地震情報サイト「JIS」が発表した「東京都世田谷区北沢・地域別危険度」を見ると、下北沢の大半の地域が「災害時の活動困難度」が高い数値を計測しています。

つまり、実際に災害が起こった際に救出が困難になる可能性が高いと予測されているのです。そのため、購入する不動産の周辺地域に、救出の妨げになり得るものが無いのかを事前に確認しておくことが重要です。

4-1.下北沢のハザードマップや対策


引用:世田谷区役所

世田谷区では、多摩川や内水氾濫による災害時に備えて川別にハザードマップを作成しています。

下北沢がある世田谷区は多摩川や多くの内水が隣接しているため、台風や大地震が発生した際に川の氾濫による水害を懸念されています。

しかし、世田谷区が発表したハザードマップによると、下北沢駅周辺は大半の地域が川の氾濫による被害を受けないと予測されています。

ただし、一部の地域では1階の軒下が浸水することを想定されているため、ハザードマップを確認して「浸水による被害を受けないと想定されているエリア」を購入する方が無難です。

5.世界中から注目を集めている下北沢、さらに魅力的な街へ変化し、今後も価値が上昇傾向か?

この記事では、不動産を購入する上で下北沢の街の特徴や利便性、将来性について詳しく解説してきました。

下北沢は、現在進行中の再開発事業により街全体の価値が高まることを期待されており、実際に不動産の価値も上昇傾向にあります。生活面でも、個性豊かな街である一方、交通アクセスやファミリー層のことも考慮された街づくりがされているため、非常に住み良い街です。

しかし、一部の地域では災害により浸水被害に遭うことが想定されているため、注意する必要があります。災害時に救出困難となる可能性が高い地域でもあるため、購入する地域を慎重に見極めることが重要です。購入を検討する際は、この記事で解説した内容を参考にみて下さい。