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2021/03/07

住みたい街ランキング常連の中野駅、今後も続く再開発で更に人気化するのか?

東京都中野区にある中野駅は際立った個性と魅力を兼ね備えた街です。中でも、アニメや古着などを扱うお店が並ぶ「中野ブロードウェイ」は日本の「サブカルチャーの聖地」として幅広い年代の方から絶大な指示を受けています。

しかし、中野の魅力はそれだけに留まりません。中野ブロードウェイの裏道にある戦後の闇市がルーツとなった「中野飲み屋街」は、酒好きを虜にする味わい深い雰囲気が漂っています。昔ながらの賑わいは、長年多くの方を魅了し続け「中野に行けば何でもできる」と誰もが口を揃えて言うほど注目度が高い人気エリアです。

それを裏付けるように、2020年にスーモが発表した「住みたい街ランキング」では、中野駅は関東の中で14位にランクインし、同ランキングの常連として高い知名度を誇っています。

一方で、中野は本当に住みたい街なのか疑問点もあります。と言うのも、中野は「犯罪が多い」、「治安が悪い」と言う声が絶えない点です。実際に弊社のお客様からも治安を不安視する相談がありました。中野駅南口がちょっと荒れていた時期がありました。今は奇麗になったので、問題ないと思いますが・・・。

この記事では、実際に歩いた中野の街の特徴や将来性について詳しく解説していきます。最後まで読み、中野の不動産購入を検討する際の参考にしてみて下さい。

1.東京、中野はどのような都市なのか

既述の通り、中野は多彩な個性が融合した中野区の代表エリアです。例えば、中野駅周辺にはマルイや中野ブロードウェイなど大型商業施設があり、最新作からレトロ商品まで多くの物が揃っています。人気歌手のコンサートやイベント会場になっている「中野サンプラザ」も多彩な文化を支えている中野の名所です。

また、都内の各主要駅へ30分以内で行ける高い利便性があるにも関わらず、他の地域よりも家賃が低く設定されていることも高い支持を得ている一因になっています。中野駅周辺の一人暮らし向け物件の相場は、ホームズを見ると約10万円以内と都内の中でも比較的安いエリアです。

1-1.東京の主要駅への移動がしやすい交通網

中野を通る電車は千葉と東京を結ぶ「JR中央線や総武線、東京メトロ東西線」が通っています。そのため、東京の主要駅である新宿駅まで約5分、池袋駅や渋谷駅まで約20分で行くことが可能です。さらに、千葉方面へも直通しているため、電車での交通アクセスは良好といえます。

一方で、中野駅発の路線バスでも渋谷駅や新宿駅へも行くことが出来ます。電車とバスどちらでも東京の主要駅に行けることは中野の大きな魅了です。

1-2.有名大学のキャンパスがある学園都市

戦後長らく鎮座していた「警察大学等」が2001年に移転したことで、再開発事業の一つである「中野四季の都市(まち)」が開始しました。それにより、同エリア内に「明治大学中野キャンパス」や「早稲田大学中野キャンパス」などの有名大学や「中野区立中野中学校」が招致されており、都内有数の学園都市になっています。

中野は学問の街として多彩な文化の機能を持つ魅力的な街に変化したのです。その為、今後も学生やファミリー層を中心に賃貸や分譲にニーズがどんどん高まっていくことが見込まれています。

1-3.中野は犯罪が多い街と言われているが実際は?

中野は生活利便性が高く、住みやすい街であることは間違いありません。しかし、飲み屋街や個性的なお店が多く立ち並ぶ繁華街が多いことや人が集まりやすい地域でもあるため、犯罪が多いことでも有名です。

2020年に起きた交際相手に数十ヶ所刺される殺人事件が大々的に報道されたことを受け、中野への移住を不安視する方も少なくありません。繁華街のイメージや事件などの報道もあり、「中野は治安が悪い」印象が強くなっているようです。

1-3-1.警察と行政が連携した取り組みで犯罪率が低下している

実際、中野は治安が悪いのか中野区が発表したデータを基に見ていきます。中野は、2004年に戦後最悪の「犯罪発生件数」を記録しました。この1年間で6,242件の犯罪が発生したことを受け、改善を図るために中野警察署と野方警察署が連携し「中野セーフティーアップ運動」と呼ばれる取り組みを実施しています。

こういった行政の取り組みもあり、年々犯罪発生件数は減少傾向です。実際に、最大件数を記録した2004年に比べて、2019年には家屋侵入以外の窃盗事件は2,337件と半分以下の件数に大幅に減っています。このことから、中野の治安はよくなりつつあると言えます。

2.中野の再開発地域

現在、中野駅では2018年に着工し、2024年2月に竣工を予定している「中野二丁目地区市街地再開発」と呼ばれる再開発事業により、オフィス棟や住宅棟などが融合した高層ツインタワーの建設が進められています。この高層ツインタワーは、地上20階以上の共同住宅用のタワーと商業施設や事業用事務所で構成される計画です。この計画で、さらなる街の活発化が予測されています。

詳しい「中野二丁目地区市街地再開発」は、以下の画像でご確認ください。

タワーツインの工事は2026年1月31日が完成予定となり、再開発事業自体は着々と進められています。しかし、現段階では計画が中止になるような事態は発生していませんが、今後大きな変化が起こる可能性もあり得ます。万が一、計画に変更があった際は「中野区ホームページ」に随時記載されますので、確認しておくようにしてください。

3.中野の価値はさらに上昇するのか?

現在、駅前再開発が進められていることや「中野四季の都市」で中野は住みやすい街であることは間違いありません。しかし、他の再開発地域同様、不動産購入を検討するには将来的な価値の変化がとても重要です。そこで、それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。

3-1.中野区全体の人口の推移

引用:中野区役所ホームページ

上記のグラフは、中野区が発表した「世帯と人口」のデータを基にまとめた中野区全体の人口の推移です。

2007年以降は区全体の人口が増加傾向にありましたが、2011年に発生した東日本大地震をきっかけに一時的に人口が少し減少しています。しかし、住みやすい街ランキングの常連になっていることや既に高い知名度を誇っていることもあり、その後13年間で約20,000人以上増加している推移です。

3-2.中野区の全体の人口予測

引用:中野区役所ホームページ

将来的に中野の人口がどのように変化していくのか、中野区が発表した「新しい中野をつくる10年か年計画」のデータを基に考察していきます。このデータによると、中野区は都内の人口増加率が最下位であり、2020年をピークに区の総人口は減少していく予測です。

しかし、2020年には中野区が算出した予測データよりも約1万人増加していることや2026年に竣工する中野駅北口のタワーツインの入居などを考慮すると、今後「新しい中野をつくる10年か年計画」の予想を上回ると考えられます。

3-3.交通機関の乗車率から見る利便性

JR東日本が発表している「各駅の乗車人員」のデータを基に、中野駅を通っているJR総武線・中央線の乗車客数の推移を考察していきます。2008年をピークに乗車率は減少傾向に向かいましたが、2013年に明治大学や2014年に早稲田大学が開校したこともあり、2012年以降の乗車人数は増加傾向です。

一人暮らし用の家賃相場が比較的安いことで中野を移住先に選ぶ方が増えていることや5年後のツインタワーの入居開始を考慮すると、今後も上昇傾向で推移することが予測されます。

3-4.中野の土地の価値の推移

中野駅周辺の土地の価値は上昇傾向です。上記は、商業地に区分されている「中野5-1(東京都 中野区中野3-36-15)」のデータを基に、2007年から2020年までの価格をグラフにまとめたものです。

2008年に高値を更新して以降、同年のリーマンショックの影響により約5年間低迷していました。しかし、2014年を機に徐々に価格が上昇しており、13年間で約157万円/㎡増加しています。

さらに、2020年の東京全体の商業地の前年比が6.48%だったのに対し、中野は10.10%と倍近い上昇です。これらのことを考慮すると、立地だけでなく、再開発計画の有無が起因している可能性が高く、今後も土地の価格が上昇傾向に向かうことが期待されます。

3-5.中野駅周辺の中古マンションの価格推移

引用:住まいのインデックス

最後に、ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に、中野の中古不動産の価格推移を確認します。まずは、下記にグラフをご覧ください。こちらは中古マンションや戸建て、土地の価格をまとめたものです。

現在中野の中古マンションの価格は安定して上昇傾向です。特に大幅な減少は見られず、直近3年間で約4%近く上昇していることが分かります。何事もなければ、今後も上昇していくことは間違いなさそうです。

一方で、戸建てや土地は新型コロナウィルスの影響を受けインバウンド需要が低下したことで、増減を繰り返しています。しかし、社会情勢が安定した時には、戸建てや土地も上昇傾向に向かうのではないかと思われます。

4.中野の地盤や災害の影響は?

ここからは不動産を購入する上で重要となる災害時の影響について解説します。中野駅がある中野区は、神田川や妙正寺川、善福寺川、江古田川が隣接しているため、大規模な地震や大雨などの災害が発生した際に氾濫による浸水などの被害が懸念されています。

とはいえ、中野区が発表した「水害ハザードマップ」によると中野駅周辺はほとんどの地域が浸水による影響を受けることはありません。ただし、川に近いエリアや場所によっては0.5m〜3mの浸水被害を受けると予測されているため、しっかりと中野区の防災マップを確認し、マンションを検討することが重要です。

一方で、中野で予測される災害による被害はそれだけではありません。地震情報サイト「JIN」が発表した「東京都中野区中野・地域別危険度」を見ると、中野1丁目の地盤が軟弱と診断されています。そのため、地盤を考慮して購入の検討するのであれば、中野2丁目〜6丁目内がおすすめです。

4-1.中野のハザードマップや対策


引用:中野区役所ホームページより

中野区では、隣接する川の氾濫や地震などの災害時に備えてエリア別に「中野区ハザードマップ」を作成しています。中野区ハザードマップでは、「中野区で想定されている水害について」と中野駅周辺エリアとなる「昭和と東中野」の浸水予想が記載されています。東中野エリアの画像を見ると、川付近の地域以外は大抵の場所が影響を受けないことが分かります。

しかし、場所によっては0.5mや1m浸水することを想定されているため、不動産を購入する際は注意が必要です。「浸水を想定されていないエリア」か「3階以上の不動産を購入するのが無難です。

5.多彩な文化を発信する中野駅、継続中の再開発で今後さらに価値が上昇する?

以前から人々の注目を集めている中野は、アニメや学問、音楽など多彩な文化を後世まで継承している人気の高い街です。一方で、現在進行している再開発事業により町全体の価格が高まることを期待されているという一面もあります。しかし、水害による浸水の影響や治安が悪いと懸念されていることも事実です。

そのため、この記事では中野の現状や将来的な価値、懸念点まで詳細に分析し解説してきました。他の地域と比較し、相対的に人を引き付ける力がある中野駅周辺の不動産購入を検討する際の参考にしてみてください。