住宅ローンが残っていても、再開発地域の自宅を売却することは出来るのか？

こんにちは、住宅ローンアドバイザーの相樂です。今回は、去年の事例を基に住宅ローンが残っていても自宅を売却することが出来るのか？

同じく、住宅ローンアドバイザーの大和田と一緒に解説していきたいと思います。

まず、よくあるのが、「子どもが出来、手狭になった自宅、住宅ローンがまだ３０年も残っているけど、売却することは出来るのか？」です。マンションから戸建てへの住み替え希望など、一定の条件下で自宅を売却することは出来ます。

弊社でも去年の冬、ローン控除の減額前にお客様の自宅を売却させて頂きました。ただ、住宅ローンが残っていても自宅を売却することは、基本的に以下の数パターンでしか、出来ません。

病気や失業など万が一の時にも対応できるよう、ご自宅の購入はよく考えて、実行してください。

１．住宅ローンの残額より、自宅の方が高いアンダーローンの時

既述の通り、去年、２０１１年にお客様に購入してもらった豊洲のマンションを購入価格の１．３倍で売却することが出来ました。都心再開発投資の確かさを再確認出来ました。これまでやってきて良かったです。

約１０年分の家賃２，４００万円と２，０００万円近い売却益で計４，４００万円の経済効果でした。住宅ローン控除や３，０００万円特別控除があり、全く税金を払うことなく、現金を手に入れることが出来ました。

購入時から都心・再開発・大規模を狙って、豊洲のマンションとアドバイスをしていたため、友人にはすごく感謝されました。ただ、手数料はガッツリ値切られました・・・。ただ、いつでも売れる状態にある都心再開発投資はこれからも通用しそうです。

１－１．やっぱり都心の再開発は最強で５年で利益が出る事も。

これは、豊洲駅周辺は再開発による利便性の向上に伴い、過去１０年で地価が約２５％上昇しています。同様に、マンション価格も同じように上昇し、購入から１０年以上経った今もアンダーローンの状態を保つことが出来ています。

都心の再開発地域を筆頭に住宅ローンの残高より、自宅の価格が高い場合、住宅ローンが残っていても自宅を売却することが出来ます。

１－２．郊外や地方でも１０年、２０年と返済する事でアンダーローンが実現できる？

他にも、１０年、２０年と経過する事で住宅ローンの返済が進み、結果的にアンダーローンになっているケースがあります。

この辺りは購入時によくよく地域や物件を選別する必要があります。

１－３．１０年以上保有した自宅を売却した場合はこちらも必ず、使ってください。

今回のケースでは、３，０００万円特別控除を利用する事で譲渡益に対して、税金を払うことなく、売却できましたが、「マイホームを売った時の軽減税率の特例」も使う事が出来ました。

簡単に言うと、１０年超の長期保有後の売却で譲渡益が出た場合、通常２０％の所が１０％の税率になります。

２０２２年も居住用財産の長期譲渡の特例の改正がされると聞いたことがないので、今後、税制改正がなければ継続していくと思います。都心の自宅を売る方などはこちらの特例を適用した方が圧倒的に良いと思います。

既述の３，０００万円の特別控除の関係ですが、居住用財産の譲渡で３，０００万円の特別控除を適用し、更にこの特例を適用した後の長期譲渡所得について、下記①や②により、変わってきます。

１－３－１．長期譲渡所得が、６，０００万円以下であるとき、

長期譲渡所得×１０％

１－３－２．長期譲渡所得が、６，０００万円を超えるとき、

６００万円+（長期譲渡所得－６，０００万円）×１５％

となります。

２０１９年や２０２０年に売却した場合も適用できますが、その年の前年又は前々年にこの適用を受けていると適用できません。詳細は、こちらの国税庁のページをご確認ください。

少しわかりずらいかもしれないので、詳細を知りたい方はメール等でご連絡頂けると幸甚です。

２．住宅ローンの残額より、自宅の方が低いオーバーローンの時

なかなか出来ませんが、他にも、差額を現金などで支払う事で自宅の売却を行う事が出来ます。

２－１．任意売却

ローン返済の滞納が続いている場合など、債権者が一定のプロセスを経て、売却価格を承認してくれる場合には自宅を売却することが出来ます。

この場合、実際のローン残額以下の価格でも自宅を売却することが出来ます。

２－２．競売？

正直、あってはならない事ですが、実際には起きています。任意売却同様ですが、裁判所が出した評価以上であれば、落札することが出来、住宅ローンの残額以下の価格でやり取りされるのが一般的です。

３．どうすれば、ローン残があっても自宅を売る事が出来るのか？

では、どうしても自宅を売り、住み変えるためにはどうすれば良いか？

３－１．親族から足りない分を借金

住宅ローンの残額と自宅の売却価格の差額を用意する事で売却することが出来ます。実際には諸費用が掛かるので、その辺りも用意する必要があります。

あまりないですが、過去に任意売却とセットでこのケースを経験したことがあります。あまり、あってはならない事ですが、防ぐには自宅の選び方や暮らし方をある程度固めてから自宅を購入した方が良さそうです。

３－２．金融機関から足りない分を借金

あなたに信用力があれば、住宅ローン以外にお金を借り、ご自宅を売却することが出来ます。

ちなみに、どうしても自宅を売り、賃貸やもっと広くて、安い戸建てにというお客様がおり、このパターンは過去に経験したことがあります。正直、あまりお勧めしません。

４．ローン期間中、自宅を売らない方が良い場合は？

上記のオーバーローンの際は個人的には自宅を売らない方が良いと思います。ボーナス払いで残額を減らしたりして、実際に売るまでの期間を早める事でしょうか？

最後に、超長期の再開発計画がある場合には自宅を売らなくても良いと思います。例えば、リニアが通る駅や新幹線の新駅、鉄道の乗り合いなど計画が出来てから、実行まで１０年、２０年と掛かっているケースもあります。その場合、焦って、売らずにローン返済を進めるのも手です。

他に、金融機関に事情を説明し、しょうがなく、自宅を売らずに賃貸に出す事も出来ます。その辺り、ARUHIやフラット３５でトラブルにもなっているので、絶対に金融機関の担当に状況を説明し、理解、承認を得た後に住み替え等実行に移してみて下さい。

５．自宅を売却する時に、先ず、注意してほしい事

ここまで色々書いてきましたが、自宅の売却は一緒にあるか無いかぐらいレアな事なので、以下、いくつかのポイントを気を付けて下さい。

５－１．住み替え、住み続けながら、自宅を売るケース

生活感の出ている自宅を高値で売るのは容易ではありません。と言うのも、最近は空室の部屋に家具などを置き、奇麗にステージングした部屋を見て、お客様は憧れ、高値を出してくれます。

ただ、住宅ローンが残っている場合の売却は住みながら自宅を見てもらう事が多いので、内見の連絡が入ったら、生活感の出るものは極力片づけておいた方が良いと思います。

内見前の３０分、片づけを行うだけで、５０万、１００万円と変わってくるので、この辺り意識した方が良いと思います。

もちろん、内見中に家族がいる場合もちょっといい服を着ていた方が購入者は高値を出す傾向があります。この辺り、意識して下さい。もし、難しい場合には、内見中は外にいるなどした方が良いと思います。

５－２．税金以外にも掛かってくる諸費用を確認

既述の豊洲の件は本当にうまく行った事例ですが、自宅の売却には色々と費用が掛かってきます。

５－２－１．仲介手数料

先ず、友人に交渉された仲介手数料。売却価格の３％と６万円。それに消費税が掛かってきます。確かに、結構大きいです。

５－２－２．印紙税

次に、印紙税。契約書に貼るものですが、自宅の取引であれば、１万円や２万円ぐらいが一般的です。買主さんと折半する事も出来るので、担当に交渉してみて下さい。

５－２－３．抵当権抹消費用や司法書士の費用

その他、抵当権の抹消費用や司法書士の先生への依頼費用が掛かりますが、千円や２千円の為、大したことはないと思います。

５－２－４．引っ越し代×２回分？

最後は引っ越し費用です。大体、自宅からの引っ越し後、再度購入時に新居への引っ越しがあるので、２回分掛かってきます。家族だと、２０万円行かないくらいになると思います。この辺り、自宅を売却すると決めたら、概算で結構ですので、計算し、実際にいくら手残りがあるのか考えてみて下さい。

５－２－５．３，０００万円特別控除など

尚、自宅の売却で利益が出る場合、住民票や生活状況を証明できるなど一定の条件を満たせば、３，０００万円まで税金が掛かりません。絶対に使いたい控除なので、担当にその辺りの組み立てをしっかり確認して、進めて下さい。

５－３．自宅の査定をキチンと知り、買うより、先ずは売った方がベター

住み替えや賃貸マンションへの引っ越しを行う場合でも先ずは査定が大切だと思います。各社強気だったり、コンサバだったり色々とありますが、マンションであれば、同じマンションで売りが出ていたりするので相場はすぐに分かります。

その為、査定を頼む必要はあまりないかもしれません。査定は参考程度に、自分の希望する価格で売り出してもらうのが良いと思います。急いでなければ、しばらくその価格で泳がせ、反響を見つつ、下げていくぐらいでちょうどいいと思います。

ちなみに、買い替えの場合は特に、先ず売ってしまい、金額をFIXさせておくのがポイントだと思います。これが緩いまま次の住まいを色々と模索しても、実際の手残りは結構減ってしまう事もあるので、買い替えはとにかく、売りを決めるってことを覚えておいてください。

６．最後に、いつでも自宅を売るために購入時に考えてほしい事

今回は実際にあった事例を基にその時意識したことをまとめました。個人的には、大地震以降意識している都心の再開発地域で購入するのが、住宅ローンを利用する個人には最も良いと思います。

稀に、「良い物件ないですか？」とメールを貰いますが、もし、あってもよっぽど親密な顧客以外には紹介しません。もし、すぐにこれはって出してくるようなら、それは今月ノルマの為に売りたい物件かもしれません。

その為、ローンを利用する個人の方は、個別の物件を一所懸命に探すより、途中で売却せざるを得ない、万が一の時に備え、購入時に立地を強く意識して下さい。

地域の方が１０年、２０年単位で計画、公表され、着々と進んでいくため、購入後、年々価格が上がっていく可能性が高いです。

おすすめは、都心の再開発、特に色々な有名施設も出来る大規模なものです。高層も大切ですが一部の人の見の為、それよりは横に大規模な再開発の方が価値に影響が出るような気がします。

ポイントをまとめます。

• 現金買い以外、個人は物件より地域を買う。
• 地域＞物件の理由は時間と供給数。
• ローン審査に時間の掛かる個人は目玉になる施設が出来、大規模で供給数のある再開発を狙うのが正解です。
• 特に、はじめて会う担当には、良い物件は？より、狙い目の地域は？と聞いてください。

７．安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ

まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。

これまでの５０件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。

コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。

破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。

ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。

将来、あなたがローンで苦しまないため、特定の物件に関するセカンドオピニオンも含め、再開発や新駅、道路拡張を中心に立地と建物の二方面から資産価値が落ちにくいマンション選びのご相談を受け付けています。

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