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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

17.将来の相続を見据え、資産性が落ちにくく再開発で湧く、渋谷駅徒歩圏の戸建の再生案件を購入

物件情報

渋谷区 木造戸建て
(9,000万円、表面利回り6%)

投資された方

資産運用や相続対策として不動産運用中
(60代男性 自営業)

 

事例概要

既に事業は親族に任せ、自身はセミリタイア生活

2019年に売買仲介をさせて頂いたお客様より、ご紹介頂いた方でこれまで行っていた事業は親族に譲り、自身は奥様と海外・国内旅行を楽しむセミリタイア生活を楽しんでいらっしゃいました。

その中で、10年、20年後の相続対策に向け、都心の戸建を買い、運用したいと相談を受けました。既に不動産投資の経験をお持ちの方でいい物件が出てきたら、紹介してほしいと言われました。

これまでも軽井沢や熱海などを含め、別荘や邸宅を色々見てきた方で資産価値が落ちない土地を抑えていきたいと言われました。今後も値段が落ちにくい再開発エリアにある再生物件への投資を提案しました。

10年、20年後の高齢化した日本を見据え、戸建ての再生案件に着手

実際に購入して頂いた物件は東急百貨店本店まで徒歩圏、道路付けがよく、整形地に建つ築古の戸建でした。前所有者がリタイアし、東京を離れ、九州に引っ越すため、売却活動をしていた案件です。

大手不動産仲介会社にいた友人が紹介してくれました。情報をもらってすぐに見に行ったら、周りと比べたら小ぶりな物件でしたが投資用には単価も取れそうでちょうど良く、さっそく紹介させていただきました。

実は、他にも購入希望者がいました。ただ、私との今後のお付き合いを考えて下さり、大手不動産仲介会社の友人が根回しをしてくれ、購入できた案件です。

渋谷駅周辺の再開発だけでなく、東急百貨店やドン・キホーテ裏を含めた大きな再開発を好機と捉え、投資を決断してもらいました。実は、松濤や大山など地位がいい立地を既に調査しており、決済後に「どうしても欲しかった」と一言。喜んでもらって良かったです。

現在はコロナ禍で渋谷エリアの利用者が減少も、都心の不動産価格の下落はあまり聞かない

決済後、改修案を作っている最中、2020年3月のコロナウイルスの大流行を機に渋谷駅周辺の利用者は減少していますが、世界的に金融緩和が行われ、株価は急回復しており、資産効果を含め、都心の不動産価格の下落はあまり聞きません。

リノベーション工事は購入時の間取り3LDKをDINKSやお子様一人世帯の方向けに和室を潰し、リビングを拡大し、2LDKに変更しました。また、植栽は虫が湧くので土間打ちを行い、駐輪場とゴミ置き場、宅配ボックスを設置しました。結果的に、リモートワークの影響から自宅で仕事をする時間が増え、リビングが大きい間取りは良かった気がしています。

お客様自身は相続対策で考えており、20年近く保有するつもりなので今の状況よりも超長期で考えて下さっていました。緊急事態宣言が解除された後、改修も終わり、すぐに入居が決まり、家賃総額が大きな案件だったので、みんなで安心しました。現在の保有利回りは6%と正直物足りませんが、木造の戸建は賃借人がいる間は特に手間やコストがかかることが無いため、手残りは大きな案件になっています。

もちろん、私たちも特にすることが無く、安心して、管理をしています。今後は経済が戻ってくることを想定し、賃料交渉も考慮に入れつつ、考えております。

なお、当該エリアは日本や東京を代表する再開発エリアの為、保有期間中のインカムゲインだけでなく、将来的に周辺の大規模な開発の進捗に合わせ、相続対策後の売却のキャピタルゲインも十分に狙える状況です。