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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

16.アベノミクス効果で増えた株式を現金化し、東京の不動産で運用することを決意し、中野区の再生案件に着手

物件情報

中野区 鉄筋コンクリート造マンション
(8,000万円、表面利回り13%)

投資された方

福岡に暮らしながら、都内物件に投資中
(40代男性 会社員)

 

事例概要

これまで株式投資で増やしたお金を実物の不動産へ

2016年に株式投資が好きな人たちのSNSで友人から紹介して頂いたオーナーの方です。現在は福岡で働かれているので、現地の不動産を見ていたようですが良いものがなく、実家があり、換金性が高い東京の不動産を購入したいと連絡を受け、メールや電話で連絡を取り合い、条件や私たちが考えている再開発エリアにある再生案件への投資を説明させて頂きました。

これまでJ-REIT等への投資も行っていた方で借り入れを使って、レバレッジが効かせ、収益性を高められる不動産がずっと魅力的に映っていたようです。

株式同様に流動性を考え、東京都心で再開発エリアの不動産を購入

不動産投資を勉強していく中で、福岡市内の物件は土地の路線価や固定資産税的に見合っている物件がなかったため、東京23区の物件の購入を検討し始めた際に、ご連絡を頂きました。

これまでやってきた路線価や地型を含めた一般的不動産投資の方法をご説明し、その中でも将来の売却の出口を考えて、東京23区、環状8号線や7号線の内側で再開発が行われる可能性が高い駅やエリアを紹介させて頂きました。

例えば、小田急線の複々線化事業のリリースなどを紹介させて頂き、今後も継続的に開発され、便利になりそうなエリアを説明していきました。その中でも、自主管理や老後の引退・施設へ入る方が売却する不動産が再生を行いやすく、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙える旨を実例で説明し、理解して頂きました。

購入から5年間で新たに出来るお店など街が良くなることを実感

根強い人気のある中央線・総武線が通る中野駅へのアクセスがよく、接道環境が良かったマンションを8,000万円で購入してもらいました。

この物件も高齢の方が自己管理を行っており、ご自身で建物の清掃を行っていたため、見た目だけでなく、空室が目立ち、劣悪なテナント属性の方が利用していました。まさに割れ窓理論そのもので割れた窓をそのまま放置しておくと、やがて他の窓もすべて壊されてしまうというものです。

このマンションでは住民のモラルが低下し、共用のポストや廊下部分の環境悪化に繋がっていました。そこで、購入後すぐに念入りに高圧洗浄で外壁や床の清掃を入れ、エントランスのタイル剥がれ、階段手すりや玄関扉の塗装や補強を行っていきました。

古くなり、イメージの悪かった共用ポストは宅配ボックス付きのものに変え、建物自体のイメージを刷新しました。その後、日常清掃を定期的に入れ、住環境を継続的に良化していきました。

現在は中野や東中野、中野坂上駅と山手通りの拡幅工事が進むにつれ、街自体が良くなっているため、購入当時より、路線価が上がっています。また、空室が出る度に室内のバリューアップ工事を行い、駅周辺の再開発の様子を見つつ、長期で保有予定です。

改修後、印象が良くなったのでスムーズに空室が埋まり、保有利回りは13%まで改善し、保有期間中のインカムゲインだけでなく、第一種中高層住居専用地域にあり、積算価格以下で購入してもらっているため、将来的に周辺の大規模な開発に合わせ、売却時のキャピタルゲインも十分に狙える状況です。