１４．赤羽駅の再開発をきっかけに築古の木造アパートを購入、改修後に売却した案件

物件情報

北区　木造一棟アパート
（３，３００万円、表面利回り１３%）

投資された方

自己破産寸前から、資産２億円までの急成長
(５０代女性会社員)

解決したお悩み

事例概要

１．再開発エリアの不幸な管理案件

２００８年のリーマンショック以降、東京都内の再開発エリアを調べ、実際に赤羽駅の朝のラッシュを現地で経験し、街の勢いやこれからの再開発計画を調べ、投資可能な物件を探していました。そのような中で、２０１０年、前オーナーが地方に引っ越すため、売却活動をしていた北区赤羽にある全戸単身者向けの木造アパートを購入して頂いた案件です。

購入時は売主の自主管理で管理状況が良くなく、稼働が悪く、更に、２件の滞納がある等、属性の悪いテナントが何人か入っていました。

築古アパートの再生を開始とテナントの入れ替え

その為、物件購入後、建物全体の雰囲気を変えるべく、月２回の日常清掃と年１回の定期清掃を入れ、越境されていた隣地の植栽も奇麗にしてもらい、建物全体の日当たりを良くしました。

屋上部分は足場を掛けないと確認できない状態だったので、ドローンを使って調査をし、その劣化状態を確認し、スレート屋根の部分交換と塗装を行いました。その他、これまでやっていなかった廊下や鉄部・手すりを塗装し直し、見た目を奇麗にし、建物全体の雰囲気を良くしていきました。

２．購入から４年が経ち、駅前だけでなく、建物の改善も進み

赤羽駅周辺の再開発が進み、街と共に入居者の質も良くなり、２０１４年の春にもっと大きな物件を購入するため、転売業者に購入価格の１．３倍で売却しました。

既述のような再開発エリアは例外ですが、東京でも一部の地域では金融機関の統廃合が進み、ＡＴＭや支店の数が減っています。コンビニなどが近くにあったり、キャッシュレス化に対応できる入居者が住むエリアは良いですが、今後は対応できない方が多く住むエリアは市況的に厳しいのではと思っています。

本件は購入後の改修費用などが掛かりましたが、保有期間中のインカムゲインだけでなく、売却時のキャピタルゲインも取れ、次の投資につながった案件になります。