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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

12.池袋駅再開発と駅舎のリニューアル、豊島区の人口流入をきっかけに購入後の改修を狙った再生案件

物件情報

豊島区 木造一棟アパート
(7,300万円、表面利回り10%)

投資された方

管理中心の依頼で遠方物件でも安心
(60代男性 自営業)

 

事例概要

有楽町線や副都心線の乗り入れが予定され

2010年、前オーナーの服飾事業がうまくいかず、売却していた豊島区の木造の賃貸併用住宅になります。売却期間中は借地権付建物だったので売却と同時に底地も一緒に購入し、土地と建物共に完全所有権になった案件になります。

購入時には決まってなかったものの再開発が進む池袋駅へのアクセスや最寄り駅のリニューアル、そして、有楽町線、副都心線、東武東上線などの相次ぐ乗り入れが発表され、一気に利便性が上がったエリアになります。南は神奈川県へ、東は有楽町や新木場まで一本で行ける状態になり、大幅に利便性が上がったエリアになります。

補助金を使い、全体的な改修を行い、再生

前オーナー使用部分は痛みが酷く、購入後セーフティーネット補助金を使い、改修して頂きました。また、自主管理で空室の部屋の改修や募集をしていなかったため、同様に屋根や外壁だけでなく、内装部分の改修工事を行いました。

その他、空きスペースにバイク置き場を設置し、2012年から始まった再生可能エネルギーの普及で太陽光パネルを屋上に設置しました。当時は国だけでなく、都と区のそれぞれから補助金が出ていたため、当該部分の利回りは50%近く、既に倍近い投資収益を出しています。

大規模なスーパーが出来、近くには閑静な注文住宅が多く出来

この10年間で再開発が進む池袋駅へのアクセスの良化や最寄り駅のリニューアルが進みました。ただ、コロナウイルスの影響で駅前店舗ですら閉店に追い込まれています。

ただ、周辺は相続による入れ替えが起こっており、建売住宅が増え、若い家族が住むようなエリアに変わっています。そして、当物件から徒歩2分の所にファミリー層の需要をとらえるべく、大規模なスーパーが出店したりと現在も住環境は改善傾向です。

その他、近くには注文住宅がいくつか立ち並び、閑静な住宅街を形成しつつあります。その為、購入時と比較して、アパート部分も含め、家賃収入が20%以上増え、保有利回りは10%を超えるまで改善しています。保有期間中のインカムゲインだけでなく、将来の売却時にはキャピタルゲインも十分に狙える案件になっています。

ただ、オーナー様は売却される予定はなく、将来は建替えを行い、新規にアパートを建てたいとおっしゃっています。