１１．池袋駅再開発と豊島区の若年層の人口流入をきっかけに購入後の改修を狙った再生案件

板橋区　鉄筋コンクリート造一棟マンション
（１９，８００万円、表面利回り９%）

自己破産寸前から、資産２億円までの急成長
(５０代女性会社員)

２０１９年、前オーナーが高齢で介護施設に入るため、売却していた板橋区にある４階建ての鉄筋コンクリート造のマンションになります。

前オーナーの家族三世帯が住み、自主管理であったため、建物や部屋の改修や募集を行っていない部屋が多く、購入後の改修を前提とした再生案件になります。

池袋駅の再開発だけでなく、最寄駅であるときわ台駅も駅前施設の建築が予定されており、今後、エリア全体の底上げが期待されています。

当再開発が進む中で、代替わりがおき、２５～２９歳までの若い人が移り住んでいるため、常盤台は高齢者が多い印象ですが、若年層も増えつつあります。

購入後、一つ一つの部屋を改修し、リースアップしていきました。ただ、半年経っても最上階の３ＬＤＫの部屋がなかなか埋まりませんでした。

しかし、春の転勤シーズンに損保系のご家族に気に入ってもらい、めでたく入居して頂き、満室稼働になった案件です。

また、これまで毎日のゴミ出しを外注していたのですがゴミを出す位置を変え、防犯カメラを設置することで、コスト削減と治安を良化しています。

当初想定より、高い賃料で決まり、現行の保有利回りは９％を超えるまで改善しました。

保有期間中のインカムゲインだけでなく、最寄駅まで徒歩４分の好立地を土地路線価で購入しているため、現在の市況を鑑み、売却時のキャピタルゲインも十分に狙える状況です。

現在も空室が出る度にバリューアップ工事を行い、長期で保有予定です。何より、駅前にビルが建て替えになるので、あと１年、２年はインカムゲインで狙いで保有してから今後の事を考えることになっています。