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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

11.池袋駅再開発と豊島区の若年層の人口流入をきっかけに購入後の改修を狙った再生案件

物件情報

板橋区 鉄筋コンクリート造一棟マンション
(19,800万円、表面利回り 9%)

投資された方

自己破産寸前から、資産2億円までの急成長
(50代女性 会社員)

 

事例概要

池袋駅の大規模な再開発だけでなく


2019年、前オーナーが高齢で介護施設に入るため、売却していた板橋区にある4階建ての鉄筋コンクリート造のマンションになります。

前オーナーの家族三世帯が住み、自主管理であったため、建物や部屋の改修や募集を行っていない部屋が多く、購入後の改修を前提とした再生案件になります。

池袋駅の再開発だけでなく、最寄駅であるときわ台駅も駅前施設の建築が予定されており、今後、エリア全体の底上げが期待されています。

当再開発が進む中で、代替わりがおき、25~29歳までの若い人が移り住んでいるため、常盤台は高齢者が多い印象ですが、若年層も増えつつあります。

自主管理からの再生とリースアップ


購入後、一つ一つの部屋を改修し、リースアップしていきました。ただ、半年経っても最上階の3LDKの部屋がなかなか埋まりませんでした。

しかし、春の転勤シーズンに損保系のご家族に気に入ってもらい、めでたく入居して頂き、満室稼働になった案件です。

また、これまで毎日のゴミ出しを外注していたのですがゴミを出す位置を変え、防犯カメラを設置することで、コスト削減と治安を良化しています。

当初想定より、高い賃料で決まり、現行の保有利回りは9%を超えるまで改善しました。

池袋へのアクセスや駅ビルが完成するまでは


保有期間中のインカムゲインだけでなく、最寄駅まで徒歩4分の好立地を土地路線価で購入しているため、現在の市況を鑑み、売却時のキャピタルゲインも十分に狙える状況です。

現在も空室が出る度にバリューアップ工事を行い、長期で保有予定です。何より、駅前にビルが建て替えになるので、あと1年、2年はインカムゲインで狙いで保有してから今後の事を考えることになっています。