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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

10.上板橋駅南口再開発をきっかけとし、築古の戸建て住宅を購入した案件

物件情報

板橋区 木造戸建て
(1,100万円、表面利回り 19%)

投資された方

管理中心の依頼で、遠方物件でも安心
(60代男性 自営業)

 

事例概要

1.再建築不可物件だけど

2016年、前オーナーが高齢で介護施設に入るため、売却していた板橋区にある3階建ての木造戸建てになります。最小面積要件の関係で再建築不可の建物ですが、区道と私道に接道した準角地にある物件で、将来的には建築基準法43条の但し書き規定を利用し、建築審査会の審査及び許可を得て、新築の建物も建築可能になるのではと思っています。

更に、最寄駅である上板橋駅の南側はバスターミナルの新設を踏まえ、駅前の大規模な再開発が予定されており、駅、川越街道、そして城北中央公園までのエリアは生活環境の向上を踏まえ、不動産の資産価値が上昇するものとみています。

2.築古戸建てを再生し、シェアハウスに

売買金額が1,000万円前半と改修後は高いインカムゲインを狙えそうだったのでお客様に購入していただき、前オーナーの火災保険を使い、外壁と屋根を改修、購入後に内装を全面改修した案件です。現在は改修が終わり、ファミリー用賃貸戸建てとして、貸しても賃料が伸びないため、主に、PCゲームを趣味とする若い方向けにゲーミングシェアハウスとして運用していました。

3.金余りを踏まえ、キャピタルゲインを取りに売却

2020年の春、コロナウイルスの影響が出てくる直前、海外の個人投資家に購入価格の1.7倍の価格で売却しました。本件は購入時の仲介だけでなく、築年が行った建物の再生とその後の運営を一括で受託出来、その後売却までさせていただきました。建物の再生だけでは事業としての再生を果たせないと思っていたので非常に思い出に残る案件になりました。

なお、最寄駅で行われる再開発自体はこれからなのでもっと売却利益が狙えたかもしれませんが、お客様には一旦、手元資金を厚くし、次の物件へ投資を行うため、不動産市況にまだ勢いがあり、再建築不可の戸建てを購入してもらえる内に売却をして頂きました。既述の通り、保有期間中のインカムゲイン年20%程度だけでなく、売却時のキャピタルゲイン70%も取れた案件になります。

最後に、3,000万円の特別控除だけじゃなく、固定資産税が6倍になる空き家問題の解決策や管理の方法に関して、これまでの相談内容を基に作成した記事はこちらです。