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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

9.丸の内線方南町駅への直通電車の乗り入れを踏まえた再開発をフックに商店街沿いにあるオフィスビルを購入した案件

物件情報

渋谷区 鉄筋コンクリート造一棟マンション
(13,000万円、表面利回り 8%)

投資された方

都内不動産を買い進め、セミリタイア満喫中
(60代男性 自営業)

 

事例概要

1.地下鉄の乗り入れによる利便性の向上を狙い

2017年、前オーナーが高齢で自主管理に疲れ、売却していた物件です。新宿にあるタワーマンションを購入し、引っ越すため、売却を急いでいました。渋谷区にある鉄筋コンクリート造の5階建ての最上階に住居がある事務所ビルです。

地下鉄の延線により、利便性が高まる可能性が高いエリアにあり、事務所賃料が近隣の市況から判断して30%ほど安かったため、賃料交渉後の売却を目指し、購入してもらいました。

2.リノベーションと条件交渉を踏まえ

購入後は、エントランス部分の改修と防犯カメラを新設し、1階から4階までの事務所部分を一年掛けて賃料交渉を行い、保有利回りは8%を超えるレベルまで改善しています。

その他、自由化によって電力・ガス会社を東京電力から切替、定期点検や日常・定期清掃を同じ会社に任せるなど、毎月のコストの改善も行いました。5G時代に合わせ、屋上への携帯のアンテナと一階空きスペースにバイク置き場を新設し、その他収入も増やしました。

3.長期的なインカムゲインを目指し

本案件は甲州街道に近く、渋谷区にあり、新宿まで徒歩圏であること。そして、目の前の商店街で立て替えが活発であることから、今後も繁華性が続くと考え、保有期間中のインカムゲインに注力し、現在は売却のタイミングを探っています。

また、容積未消化の建物でワンルーム条例を意識しつつ、再開発も視野に保有して頂いております。他の案件同様契約条件がおかしいものを全て契約し直し、家賃と共に資産価値を上げた案件になります。

投資用マンションへの融資が厳しくなり、2017年や2018年あたりまで出来ていた利回りが低い物件を買ってしまった場合に、高い案件を追加購入し、返済の帳尻を合わせるような特殊な事が出来ない世の中の為、一つ一つ可能性を吟味し、ご購入いただいております。

特に融資環境の悪化により、返済が厳しくても市場価格での売却では残債が無くならないため、売れない方が増えている状況で慎重に不動産のご紹介を進めています。