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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

2.丸ノ内線延線をきっかけに中野区にある低層階店舗付き共同住宅を購入・改修した再生案件

物件情報

中野区 鉄骨造一棟アパート
(6,500万円、表面利回り 9%)

投資された方

自己破産寸前から資産2億円までの急成長
(50代女性 会社員)

 

事例概要

1.丸ノ内線方南町駅からの本線直通に注目

2015年の夏に、80歳を越えたお母さまの相続対策も視野に入れ、中野区にあった鉄骨造のマンションを約6,000万円(税込)で購入して頂きました。2010年に購入していただいた北区のアパートを2014年に売却し、そのキャピタルゲインを含め、出来た現金で次の少し大きい投資をしていただきました。

実は、当該エリアは東京メトロが丸ノ内線方南町駅のホームを6両化し、6両編成列車の方南町から池袋方面へと、直通運転をすると発表してあったため、それに合わせるように投資を行いました。当時、池袋から荻窪駅の本線と中野坂上から方南町駅の支線からなる丸ノ内線でしたが、方南町駅の1つ手前、中野富士見町駅まで6両編成列車が入線可能でした。

しかし、方南町駅ではホームの長さが足りず、池袋駅からの直通列車の終点は中野富士見町駅でした。それが延長され、方南町駅から池袋駅まで直通で行けるようになれば、きっと当該エリアも便利になると思い、その旨を伝えました。

2.建物の再生とその後のリースアップ

このマンションは当時、自主管理であったため、管理状況が良くなく、ほぼ全ての部屋を改修工事し、再生した案件です。具体的には、2階の一室以外ほぼ空室であった物件の1階部分を一旦、スケルトンにし、一部の工事はオーナー負担になりましたが、結果的にセントラルキッチンに利用するため、お菓子製造会社をリーシング出来ました。

また、2階以上の住居部分も新宿駅徒歩圏で、中野区と言う好立地に恵まれ、ほとんどが空だった為、改修工事とフリーレントを有効に使い、入居付けを行い、3か月間掛からず、満室運営を実現できました。

3.二年後、勢いのある内に売却し、キャピタルゲインを

ただ、実際には2019年の直通を待つよりも、2018年の春、スルガ銀行や西武信用金庫の融資が閉じてしまう前に購入価格の1.3倍で売却できることにあり、事業会社への売却を決めて頂きました。その為、保有期間中のインカムゲインだけでなく、売却時のキャピタルゲインも取れた案件になります。

本案件は購入当初空室が多かったため、金融機関やお客様に大変不安がられました。しかし、京王線だけでなく、丸ノ内線の延線もあり、新宿徒歩圏という立地の良さを説明し、リースアッププランとその後のキャッシュフローを作成し、ご説明いたしました。最終的には、オーナーにも金融機関の担当者にもご納得して頂き、金融機関からも融資を実行して頂き、購入して頂きました。

アベノミクス後、どうなるか分かりづらい投資環境の中で、『街自体が力を持つ、再開発エリアへの手堅い投資』『住宅街の一階店舗部分をどうリーシングしていくか?商業テナントの選別と提案力』は今後の課題であり、事業用物件のリーシングが出来る会社には投資のチャンスだと思っています。