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不動産投資運用 実例

当社お客様の、不動産投資運用実例

18.渋谷区代々木八幡駅徒歩圏、SOHO化の区分マンションをリースアップ後に売却した案件

物件情報

渋谷区 鉄筋コンクリート造区分マンション
(2,800万円、表面利回り 6%)

投資された方

相続資産で不動産購入。売却後はチャンス待ち。
(50代男性 無職)

 

事例概要

1.前テナント退去後、原状回復等なく売却活動

2016年、前所有者が住んでいた区分マンションで、仕事の関係で東南アジアに赴任するため、売却活動をしていた物件になります。当時、住宅ローンがギリギリ使える50㎡超のお部屋で退去時は改修等されていなく、昭和を感じさせる絨毯が残っていたクラシックなマンションでした。

2.小田急線代々木八幡駅の再開発による踏切問題の整備を切っ掛けに

小田急線は複々線化が進んでおり、代々木八幡駅も2019年を目途にホームの一新等、大改修が行われることになっていました。ちなみに、東洋経済では『昨年春の複々線化完成によって大幅な輸送力増強を果たしたものの、ターミナル駅の新宿を発着する各駅停車は最長でも8両編成にとどまっていた小田急線。3月16日のダイヤ改正で、ついに10両編成の各駅停車が新宿に乗り入れる。』と書かれていました。

東急目蒲線や西武池袋線等の駅の仕様整備により、そのエリアが良くなっていくのを見ていたため、小田急沿線の改修は投資のチャンスだと思い、余り喜ばれない、区分所有マンションですが、室内の改修を行い、代々木八幡駅の改修を目途に出口を迎える旨を説明し、購入してもらいました。

3.約三年運用し、賃料等の条件を改善し、売却し利益を確定

30年の投資用ローンで2,800万円、表面利回り6%を超える水準で購入して頂きました。当初は古い間取りと仕様の室内であったため、キッチンとお風呂、トイレだけでなく、リビングを中心にリノベーションを行いました。その後、リーシングを行い、当初予定していた賃料14万円を大きく、越える16万円代で決まりました。2年間後の2019年、前テナントが退去した後に、17.5万円で次の借り手がつく等、アベノミクスや渋谷駅の再開発効果をもろに受け、当初想定の25%アップの賃料で運営していました。

3月には代々木八幡駅の改修も終わり、2019年の秋には本件の売却活動を開始し、年末に区分マンション投資ブームに乗り、3,500万円(表面利回り6.0%)で売却出来ました。購入時に手数料やリノベーション費用を加味しても大きくキャピタルゲインが取れた案件でした。再開発エリアだけでなく、リノベーションによる再生で投資案件として、上手に組み立てられた案件でした。