お知らせ

2020/10/13

空室対策で時間とお金を8万円以上掛けないために

今回は建物の管理や募集活動がうまく出来ず、空室に困っている方向けに、2011年以降私たちが都内の再生案件で行ったお金を掛けない空室対策について話そうと思います。空室対策は管理会社や大家さんの数だけ、やり方があり、どれが正解なのか、建物や入居者によって、異なってくるかもしれません。ここでは、これまでお客様や自社でやった再生案件19棟の経験を基に費用対効果が良いと思ったものを優先順位をつけ、まとめました。

1.日常清掃を含めた、共用部分の環境整備の徹底

自主管理で忙しくなったり、寒かったり、暑かったりすると巡回や日常清掃が面倒になるケースが多くあります。一度、サボると、入居してる人が居るし、問題ないと思ってしまうと思います。しかし、人が行って、落ち葉やポスティングの溜まった紙や下に落ちたチラシ等をキチンと捨てておかないと雰囲気が悪くなってきます。又、自転車やゴミ置き場がある場合にはある程度整理整頓されていないと、更に汚れてきます。入居者の方を含め、通りすがりの人がゴミを捨てていくからです。その為、空室に困るようなら、室内をお金を掛けていじるより、共用部分の印象を変えるべく、ゴミの片づけや植栽の整理を行ってみて下さい。明らかに使っていない放置自転車が沢山あるマンション、誰も住みたくありませんよね?

さらに、これを行うと既存の入居者のリテンションにもなり、稼働率の維持に役立ちます。再生案件など稼働が低い時は今いる入居者には少しでも長くいてほしいものです。その為、新規及び既存の入居者向けに、建物の住環境を整備するのは非常に役に立ち、再現性が高いため、おすすめです。

2.空室時にも内見に向け、電気や水道等は契約し、使えるように

2-1.電力会社との契約

これまで500人近い人にお部屋の紹介や内見のご案内をする中で、圧倒的にダメだと思うのは電気や水道の契約が切れていることです。もちろん。スリッパやメジャーなどの備品を置いておくのも良いと思いますが、それらは客付け会社でも出来る事です。所有者や管理会社として、出来る事を先ずは徹底すると、建物やお部屋の印象が変わります。冬場は特に、16時の内見でもトイレやお風呂場が暗くなっていることがよくあります。電気が通っていないと、室内の印象がともかく悪くなります。電気だけでなく、各所の照明も付けておいた方が良いと思います。管球やシーリングライトは10,000円切っているので所有者負担で設置し、残置物として、引き継ぐ方が空室を長期化させるより、圧倒的にパフォーマンスが良いです。

2-2.水道局との契約

同様に、水道の契約を止めている部屋もありますが、これは空室が長期化すると下水・排水から悪臭が室内に漂ってくるので絶対に契約をし、適宜水を流すようにして下さい。また、キッチンやシャワーの水圧はテレビの影響か、気にする人が増えているのでキチンと確認できるようにしておいて下さい。

2-3.空室の定期巡回

最後に、空室が長引く場合には、月に一回くらい空気の入れ替えを含め、現地の確認を管理会社やオーナー自ら行ってください。夏場、何もせず、一ヶ月ほっておいた部屋は匂いや虫、暑さの影響で室内の印象がガラリと変わっています。

3.マイソクやサイト向けの写真はCGでOK?

3-1.リアルなステージングは割高で継続性に疑問

IKEAの家具を置き、ステージングをキチンと行う方がいますが、これまでの経験からコスパが悪く、お勧めしません。IKEAやニトリでもいいんですが、ターゲットに合わせた選択のセンスが問われます。例えば、ローテーブルや小物の出し入れやセットに人や家具のレンタル代が掛かり、更に高いコンサル代を取ってくる業者もいます。建物内に空室時のグッズを置けるような倉庫があれば、すぐに設置できるかもしれませんが、わざわざ運んでとなるとそれだけで数万掛かってしまいます。

3-2.やるならデジタルなステージングがコスパ高

それをわざわざやるくらいなら、1.2.で説明したことを先ずは徹底して下さい。その上で、更にというのであれば、ステージングはCGで1万円を切る値段で出来ます。最近はポータルサイトなどネット上での最適化が先ずは大切になっています。特に、家賃5万円以下の単身者向けの部屋にステージングはする場合には費用対効果をよく考えて下さい。この価格帯はともかく初期費用やその後の費用を重視している傾向があり、潜在的な入居者にあった施策をするのが安定的な資産運用の近道だと思います。

3-3.マイソクの作成やレインズに情報が出ているのか?

空室が長かったり、管理がおざなりな場合、住みたくなるマイソク(手元資料)が作られていないケースが多くあります。それがそのままレインズに載っていたり、写真もブレていたり、フォーカスが合っていない場合もあります。その為、先ずは写真を含めた資料の整理を意識し、確認してみて下さい。

まとめ

良い部屋は人気があります。人気がある部屋は夜に行けば、建物全体の照明が必ずついています。トラブルが少ないマンションは生活スタイルが似ている人が多く、みんなでトラブルを改善するべく、動いています。その為、空室の長期化に悩むでいる場合には、共用廊下の管球の切れだけでなく、ポストや自転車置き場、ゴミ置き場等がキチンと整理されているかを確認して下さい。自分で見て、これは厳しいと思うようなら、借りたいと思って内見する人もきっと申し込みません。この状態で申し込んでくる人は何かトラブルを抱えてる人だと思います。

今回説明した手順や方法はこれまで低稼働に悩んでいた物件を再生させるため、なるべく時間とお金を掛けずに行ってきたものです。誰でも出来、稼働率を上げる再現性は高いと思います。珍しい家具を置
き、室内のステージングにこだわる前に、先ずは電話やメール一本で簡単にできる空室対策を試してみ下さい。長期間の空室に困っているものの、自主管理でこれ以上続けられない、管理会社が空室対策をしてくれない場合にはご連絡いただければ、詳細な手順を作成いたします。