２４．渋谷区代々木八幡駅徒歩圏、ＳＯＨＯ可の区分マンション（６％、２，８００万円）をリースアップ後に売却した案件

単に利回りを追求し、長期で保有するも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、売主が海外赴任で売りに出していた物件です。自分ではあまり区分マンションの投資や取引はしませんが、都心の便利な立地と渋谷駅周辺の再開発があり、リフォーム後、将来的なキャピタルゲインが見込めるため、既に不動産投資を経験しているお客様に購入して頂きました。

１．前テナント退去後、原状回復等なく売却活動

２０１６年、前所有者が住んでいた区分マンションで、仕事の関係で東南アジアに赴任するため、売却活動をしていた物件になります。当時、住宅ローンがギリギリ使える５０㎡超のお部屋で退去時は改修等されていなく、昭和を感じさせる絨毯が残っていたクラシックなマンションでした。

それでも今後行われる再開発を気に、将来的な利便性が高まると思い、フリーキャッシュフローはあまり出ませんが、東京オリンピック等５年後の売却を目途に購入して頂きました。

２．小田急線代々木八幡駅の再開発による踏切問題の整備を切っ掛けに

小田急線は複々線化が進んでおり、代々木八幡駅も２０１９年を目途にホームの一新等、大改修が行われることになっていました。ちなみに、東洋経済では『昨年春の複々線化完成によって大幅な輸送力増強を果たしたものの、ターミナル駅の新宿を発着する各駅停車は最長でも８両編成にとどまっていた小田急線。３月１６日のダイヤ改正で、ついに１０両編成の各駅停車が新宿に乗り入れる』と書かれていました。

東急目蒲線や西武池袋線等の駅の仕様整備により、そのエリアが良くなっていくのを見ていたため、小田急沿線の改修は投資のチャンスだと思い、余り喜ばれない、正直、区分所有マンションですが、室内の改修を行い、代々木八幡駅の改修を目途に出口を迎える旨を説明し、購入してもらいました。

３．三年超運用し、賃料等の条件を改善し、売却で利益を確定

当マンションは３０年の投資用ローンを組み、２，８００万円、表面利回り６％で購入して頂きました。当初は古い間取りと仕様の室内であったため、キッチンとお風呂、トイレだけでなく、リビングを中心にリノベーションを行いました。

その後、リーシングを行い、当初予定していた賃料１４万円を大きく、越える１６万円代で決まりました。２年間後の２０１９年、前テナントが退去した後に１７．５万円で次の借り手がつく等、アベノミクスや渋谷駅の再開発効果をもろに受け、当初想定の２５％アップの賃料で運営していました。

３月には代々木八幡駅の改修も終わり、２０１９年の秋には本件の売却活動を開始し、年末に区分マンション投資ブームに乗り、３，５００万円（表面利回り６．０%）で売却出来ました。

購入時に手数料やリノベーション費用を加味しても大きくキャピタルゲインが取れた案件でした。再開発エリアだけでなく、リノベーションによる再生で投資案件として、上手に組み立てられた案件でした。

４．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かりますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。

相談された方

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。