中野区にある低層階店舗付き共同住宅を丸ノ内線延線を狙い、利回り９％、６，０００万円で購入

１．丸ノ内線方南町駅からの本線直通に注目

２０１５年の夏に、８０歳を越えたお母さまの相続対策も視野に入れ、中野区にあった鉄骨造のマンションを約６，０００万円（税込）で購入して頂きました。２０１０年に購入していただいた北区のアパートを２０１４年に売却し、そのキャピタルゲインを含め、出来た現金で少し大きい投資をしていただきました。

実は、当該エリアはは昔からある住宅街で、一階店舗の空室や長期閉店が目立つ通りに面していました。本物件も一階店舗部分は空室になっており、購入当初から今後、どうするか？とオーナーに聞かれていました。

ただ、東京メトロが丸ノ内線方南町駅のホームを６両化し、６両編成列車の方南町から池袋方面へと、直通運転をすると発表してあったため、それに合わせるように投資を行いました。当時、池袋から荻窪駅の本線と中野坂上から方南町駅の支線からなる丸ノ内線でしたが、方南町駅の１つ手前、中野富士見町駅まで６両編成列車が入線可能でした。

しかし、方南町駅ではホームの長さが足りず、池袋駅からの直通列車の終点は中野富士見町駅でした。それが延長され、方南町駅から池袋駅まで直通で行けるようになれば、利便性などの向上から方南町駅での乗降客数が増え、エリア全体の繁華性が上がると思い、その旨を伝えました。

２．建物の再生とその後のリースアップ

このマンションは当時、自主管理であったため、改修・管理状況が良くなく、ほぼ全ての部屋を改修工事し、再生した案件です。具体的には、２階の一室以外ほぼ空室であった物件の１階部分を一旦、スケルトンにし、一部の工事はオーナー負担になりましたが、結果的にセントラルキッチンに利用するため、お菓子製造会社をリーシング出来ました。

また、２階以上の住居部分もほとんどが空だった為、改修工事とフリーレントを有効に使い、入居付けを行い、新宿駅徒歩圏、中野区と言う好立地に恵まれ、３か月間掛からず、満室運営を実現できました。

３．二年後、勢いのある内に売却し、キャピタルゲイン

ただ、実際には２０１９年の直通を待つより、２０１８年の春、スルガ銀行や西武信用金庫の融資が閉じてしまう前に購入価格の１．３倍で売却できることにあり、事業会社への売却を決めて頂きました。その為、保有期間中のインカムゲインだけでなく、売却時のキャピタルゲインも取れた案件になります。

本案件は購入当初空室が多かったため、金融機関やお客様に大変不安がられました。

しかし、京王線だけでなく、丸ノ内線の延線もあり、新宿徒歩圏という立地の良さを説明し、リースアッププランとその後のキャッシュフローを作成し、ご説明いたしました。最終的には、オーナーにも金融機関の担当者にもご納得して頂き、買付、契約、融資を実行して頂き、購入して頂きました。

アベノミクス後、どうなるか分かりづらい投資環境の中で、『街自体が力を持つ、再開発エリアへの手堅い投資』や空き家だけでなく、『今後増える住宅街の一階店舗部分をどうリーシングしていくか？』商業テナントの選別と提案力は今後の社会的課題で、事業用物件のリーシングが出来る会社には投資のチャンスだと思っています。

こんな、オーナー様に購入してもらいました。

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。