東京、練馬区にある低層階店舗付きマンションを購入後改修し、リースアップした再生案件

１．購入直後の一階の退去で不安を抱えるも？

２０１５年の夏、東京出身の外資系金融機関で働いているサラリーマンの方に練馬区にある鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）の収益マンションを完全な投資目的として、約１２，０００万円（税込）で購入して頂きました。

一階に入っていたテナントが退去するかもしれない事を聞け、売主様に値引き交渉を行いました。他に、最上階に漏水の跡があり、今後改修が必要になることを説明し、１，０００万円の値引きをお願いし、成功した案件になります。

事前に聞いていた通り、購入直後、一階に入居していた事務所テナントが退去し、３カ月間と長い間、埋まらず、オーナー様にはかなり不安がられていました。

しかし、練馬区の最寄駅から徒歩７分、住宅地まで行かない立地の良さや周辺相場との比較を丁寧に説明し、周辺事例と比較して、購入時の家賃が低かったため、新規募集時には強気で賃料を上げ、時間は掛け、リーシング納得して頂きました。

２．購入直後の退去で不安を抱えるも？

結局、３カ月ほど空いていたため、時間は掛かりましたが、新たな事務所テナントをリーシング出来ました。次のテナントが見つかるまで長い間、現場がそのままになっていたので巡回時に空室部分を換気し、空気の入れ替えを定期的に行っていました。

また、募集に関しても条件をただ変更するだけでなく、レインズとアットホームにも掲載し、現地写真や図面、パンフレットを作り直しました。２カ月して、何度か内覧があった後、以前より高い家賃で不動産会社の店舗利用で申し込みが入り、一階部分も埋まり、全体の収支が１０％近く、改善しました。

３．丸二年後に売却し、キャピタルゲインを

２階以上の住居部分は駅近で利便性が高かったため、購入当初より埋まっていました。その為、安定的に運営が出来、満室で２０１８年の春、スルガ問題で揺れる中、西武信用金庫の超長期融資の実行が終わる直前に購入価格の１．２５倍で売却して頂きました。この案件は保有期間中のインカムゲインだけでなく、売却時のキャピタルゲインも取れた案件になります。

一棟全て住居の物件と異なり、多くの方が苦手とする『住宅街の一階店舗部分をどうリーシングしていくか？』と『商業テナントの選別と提案力』は今後の課題であり、うまくやると長期契約の為、収支が安定できるため、投資のチャンスだと思っています。

こんな、オーナー様に購入してもらいました。

*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。